住宅附加值空间功能研究

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1、附加值空间功能研究研究意义及分类附加值空间功能研究结论与启示2©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2009巧妙运用“灰空间”摊薄地价　提升产品整体溢价3©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2009研究意义及功能分类1利用各种巧用面积方法可使不计入面积或计入一半面积，在规避市场风险的同时也巧妙地提高了容积率，使其楼面地价将被摊薄，有效降低开发成本获取高额利润。由于高效采用“灰空间”，其得房率将大大提高，即使单价提高，与同板块楼盘溢价比仍然可达到较高水准，开发商与客户得到双赢，摊薄地价的同时达到整体溢价的大幅度提升。附加值空间功能分类表适用范围附加手

2、法建筑面积计算普通住宅普通凸窗/转角凸窗不计入建筑面积普通住宅落地凸窗不计入建筑面积普通住宅可局部拆卸内凸窗不计入建筑面积普通住宅设备平台不计入建筑面积普通住宅隐蔽式储藏空间不计入建筑面积普通住宅花架形式构架不计入建筑面积小户型/豪宅类公寓共享电梯厅减少分摊面积小户型/豪宅类公寓大进深阳台计一半建筑面积小户型/豪宅类公寓入户花园计一半建筑面积中小户型/别墅夹层空间不计入建筑面积普通住宅/别墅赠送阁楼按净高尺度计算花园洋房/类别墅赠送露台不计入建筑面积类别墅超高中庭院不计建筑面积类别墅内庭院可改造不计建筑面积类别墅车库上方改造不计建筑面积类别墅前庭后院不计建筑面积别墅/类别墅地下

3、室/半地下空间不计建筑面积别墅/类别墅室内挑高空间不计建筑面积4©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2009研究意义及分类附加值空间功能研究结论与启示普通凸窗/转角凸窗设计要点：普通凸窗：普通凸窗在小户型中应用个较多，万科的90+户型中，功能房间内设计大面积的凸窗，在空间上有效解决了90㎡做三房的过于紧凑的缺陷，根据设计规范，一般进深考虑控制在0.6m；卫生间转角凸窗：卫生间的净高要求低，转角凸窗的应用最为理想，通过把带窗外墙向外推移，将窗台放到与浴缸位置齐平，做成大玻璃窗，可使卫生间的空间面积感增强2-3平方米；5©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版

4、权所有2009附加值空间功能研究2普通凸窗改造成室内空间示意实际应用广泛/卫生间空间有效增大适用范围：普通住宅面积计算不计建筑面积卫生间转角凸窗实景卧室内转角凸窗适用于别墅资料来源：上海合生高尔夫公寓6©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有20092设计要点：可改造的凸窗主要是将凸窗下部的框架结构布置在楼体外侧，则室内高出部分可以去除，从而增加房型的使用面积，或者不进行拆除，直接作为室内突出使用物的一部分，例如椅子等。缺点：拆卸后如何保证墙体的隔热、保温。落地凸窗空间延伸，实际窗地面与房间地面相同附加值空间功能研究改造后内空间示意室外空间示意可改造凸窗室内空间模型

5、示意适用范围：普通住宅面积计算:不计建筑面积7©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有20092可局部拆卸内凸窗增加储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高设计要点：在凸窗上部分设计横梁，将部分空间隔成两层，使得凸窗层高【下层空间】不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏空间；装修期间可将横梁“拆卸”，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。缺点：拆卸后如何保证墙体的隔热、保温。上图的顶柜为可以打掉的部分的上梁，将低于2.2米的凸窗空间转化成标准高附加值空间功能研究适用范围：普通住宅面积计算:不计建筑面积凸窗上方横梁设计为储藏空间凸窗外立面与外墙齐平凸

6、窗下方为完整空间内凸窗拆卸后示意资料来源：深圳桂芳园8©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有20092利用设备平台大面积设备平台实用性创新设计要点：设备平台通常作为空调外机，水电表等放置区域，通过赠送大面积的设备平台，经过改造适宜在小户型中高效利用，可增加其功能区域，如书房、储藏室、健身房等。附加值空间功能研究利用设备平台作为可改造空间可称为金地一大创新之举。玻璃房隔成书房原设备平台客厅区域整体示意适用范围：普通住宅【适宜小户型】面积计算:不计建筑面积资料来源：上海金地未未来9©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有20092隐蔽式储藏空间结合管道井增

7、加储藏空间设计要点：在管道井设计处可对于其齐平墙面设隐蔽式储藏空间，净高小于2.2米可不计入建筑面积。附加值空间功能研究管道井位置隐藏式衣柜设计装修后效果示意适用范围：普通住宅【适宜小户型】面积计算:不计入建筑面积10©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有20092以花架形式作为构架创新形式可架板直接够成房间使用设计技巧：在原预备设定房间处构建花架，又可以作为楼板的梁，由于是花架，可不计入建筑面积。装修时期间可铺板隔房构成独立空间使用。缺点：开发商需后期为业主提供改造，可行性更