00操作流程学习

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1、房地产—项目管理—操作流程一．开发建设用地二．开发建设手续前期工作（见后）三．合同文件准备招标工作（见后）四．承包商的选择五．现场监督工作专业人员、监理与承包商人员现场拍照记录按周汇报六．施工阶段工作项目管理人员定期会议，项目经理、监理、造价核心1.监理：报告工程进度、变更等对工期的影响2.造价：财务状况、已完成工作量、变更对成本的影响3.施工：可邀请施工方参与会议提出问题4.经理：总结财务状况、施工进度、施工质量与问题七．项目竣工验收1.承包商向开发商提供竣工资料及竣工验收报告，提出验收申请2.开发商组织初步验收检查3.监理列出一份隐患清单

2、4.对附属、庭院工程检查，承包商修复施工造成的损害4.承包商落实修复隐患清单中的内容6.政府监督部门、检测单位、项目经理、使用代表、监理单位、设计单位等正式验收7.扣留一定比例工程款作为承包商责任保证的滞留金8.工程竣工验收备案15日内将验收报告和规划、公安消防、环保园林等部门的认可文件报建委等备案。提供文件（1）工程竣工验收备案表（2）工程竣工验收报告（3）规划、公安消防、环保等部门的认可文件（4）施工单位签署的工程质量保证书（5）商品房：《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》（6）其他文件9.竣工结算开发商在收到承包商递交的竣工结算报告后一

3、个月内予以核实。承包商收到竣工结算款项后，半个月工程内交付开发商。10.编制竣工档案（1）前期工作资料（2）土建资料（3）安装资料（4）绘制竣工图前期工作步骤审批部门所需材料一.立项发改委或计委1.项目建议书2.项目业主的营业执照、法人证3.房地产开发企业资质证书发出《立项文件》二.选址规委1.立项文件2.开发建设单位申请用地函件3.工程情况简要说明和选址要求4.拟建方案5.意向位置的1/2000或1/500地形图规委审核后向土管局等发《征询意见表》三.定点规委1.征询意见表2.征地安置补偿方案3.城市土地管理部门盖章的征地协议4.项目初步设

4、计方案5.批准的总平面布置图或建设用地图《选址规划意见通知书》四.用地规划规委1.《选址规划意见通知书》2.计委批准的征用土地计划任务书3.市政府批准征用农田的文件4.城市土地需持土管局的拆迁安置意见5.1/2000或1/500地形图《建设用地规划许可证》：用地性质、位置和界限五.申请土地使用权土管局出让（招标、拍卖、挂牌、协议）、划拨、转让以《房地产开发项目建设条件意见书》为必要条件签订合同《国有土地使用权证》六.规划设计条件审批规委1.计委批准的征用土地计划任务书2.拟建项目说明、3.拟建方案示意图、地形图（单位建筑1/500，居住区1/

5、2000，其中一份画出用地范围）4.设计单位提供的控制性规划方案《规划设计条件通知书》：征地面积、规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度和停车位个数七.报建规委1.设计院编制的设计方案消防局（高层）规委1.设计院编制的初步设计组织抗震、人防、环卫、供水、供电等汇审规委1.设计院编制的施工图发建筑核位红线规委《建筑工程规划许可证》八.施工申请建委1.《国有土地使用权证》2.《建设用地规划许可证》3.《建筑工程规划许可证》4.已通过招投标确定施工单位5.有通过审查的施工图纸6.已签署委托监理合同7.

6、建设资金已落实（一年50%、>一年30%）8.人防部门出具人防施工图备案回执9.已有质量安全措施《建筑工程施工许可证》建设工程施工招投标1.做好施工前期准备工作并经有关政府部门批准2.进行招标登记及条件预审领取招标用表3.准备招标文件和标底资料报合同预算审查处审查标底4.进行招标申请及确定招标方5.招标办公室审批招标条件及核准标底6.招标人发出招标预审通知书通知未被录取的投标人7.投标人填写、报送投标资格预审书8.报招标办审核批准通知被录取的投标人9.招标人招开招标会议分发招标文件10.勘察现场回答有关问题11.密封标函报送招标人12.召开开

7、标会议13.组织评标，确定中标人14.招、中标双方到招标办公室办理手续招标人到建委办理开工批准文件15.招、中标双方签订合同16.履行合同开工施工阶段工作一、质量控制国家规范、技术标准、合同规定为依据1.原材料（1）订货前提供技术标准，并列入合同（2）合同前重要材料先取得样本（3）到货后进行专业检验2.配套设备安装前测试，施工中记录3.具体措施（1）建立质量文件档案制度（2）设备仪器校准（3）混凝土质量（4）砌筑、水电、装饰等质量二、进度控制1.计划编制工程分解为单项：土方、基础、安装等（1）计算每项工程的工作量（2）每个单项工程量所需时间（

8、3）排列开工顺序，确定单项最晚开工时间2.管理调整横道图法、网络计划（1）特别注意材料设备供应（2）设计变更（3）劳动力安排（4）气象条件三、成本控制1.投资决策2