长春房地产市场对外埠开发商的投资吸引力分析

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1、引言1980年4月，以邓小平关于建筑业和住宅问题的重要讲话为标志，拉开了我国住房商品化的序幕；1987年9月，深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让，拍卖中国第一块土地，揭开了土地市场化的序幕。住房的商品化和土地的有偿使用后来被称为我国房地产市场的两大政策支柱，而我国房地产真正意义上实行市场化运作是从1998年开始的。当年6月，国务院颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住宅建设的通知》，明确提出了停止住房实物分配，实行住房分配货币化的新政策。从此，我国房地产市场发生了根本性变化，由卖方市场转向买方市场，房地产开发市场竞争日益激烈。在这种背景下，出现了众多开发商采用分散投

2、资战略进行跨地域房地产开发的现象。同时，我国各区域各城市也开始关注本地房地产市场的投资吸引力问题，理论界也出现了对我国区域房地产市场投资吸引力的研究，这些研究对了解不同区域房地产市场的现状和房地产产业的增长空间提供了有意义的参考。在这些研究中最有代表性并处于领先地位的是由国务院发展研究中心、清华大学、中国指数研究院三家国内权威研究机构共同组建的“中国房地产TOPl0研究组”于2005年5月全新完成的“2005中国城市房地产开发投资吸引力十强”报告。城市房地产开发投资吸引力的研究是2003年TOPlO研究组所进行的城市开发投资潜力研究的深化，这次研究从投资者的角度出发考察城市内

3、部不同物业类型房地产市场自身成长能力以及城市房地产市场的投资环境，对城市房地产市场对投资者的吸引力进行全面评价。研究小组对住宅、办公楼、商业用房等三大物业类型以及城市房地产市场投资环境分别设计评价指标体系，定量计算了35个城市三大物业类型以及城市房地产投资环境的开发投资吸引力，最终得到“中国房地产开发投资吸引力十强城市”排名。在2005年的投资吸引力十强城市排名中，长春虽然榜上无名，但是长春这个区域房地产市场对外埠开发商具有较强的投资吸引力却是客观现实。随着外埠开发商对长春房地产市场投资的扩张，彻底改变了长春房地产市场的格局，激发了长春市民购房置业的热情，丰富了长春楼市的产品

4、种类，也加剧了长春房地产市场的竟合，给长春带来了投资以及新的产品、新的理念和营销方式；同时也促进了长春房地产市场机制的完善以及长春区域建设和基础设施建设的完善，为长春城市化进程装上了助推器。本文就是要针对长春房地产市场对外埠开发商的投资吸引力进行专门分析，主要侧重实际问题的研究，但同时也兼顾一些理论问题的思考，例如在文中研究了城市竞争力和城市吸引力两个概念之间的关系以及城市吸引力和城市房地产市场吸引力之间的关系等等，并以此做基础，为产生投资吸引力的原因分析和保持投资吸引力的建议思考两部分内容构筑了研究框架。本文围绕着长春房地产市场对外埠开发商的投资吸引力进行分析，主要解决对外

5、埠开发商投资长春房地产市场现状的认识、关于长春房地产市场对外埠开发商产生投资吸霎一囊孽黉霎囊霎蘩氢鍪嗽鬟雾麓雾霞羹冀羹塑鬻惹蠹羹囊一羹蓁羹笺鍪冀霪謦纂爱羹鬻夔羹囊鋈季蒸篓粪一。笺琵瓤∽萨姘瞄摹翻翮写苜_翻稚甬蟊蕾固瞩鄯脏轳鞘蒯i滚南滋淹砑蘧罄撼洁濞耩；囊资{馋琚供参考园。i》ll鞭醚麓瑟醯蕊璺嚣。二、外埠开发商和本土开发商的比较(一)外埠开发商和本土开发商自然情况比较1．本土开发商概况(1)本土开发商优势①本土开发商在长春区域内拥有当地关系网，与政府等房地产相关部门有密切的关系，在土地获取、各种费用的缴纳、手续审批、银行贷款、项目验收等方面均可享受到特殊的待遇。另外，由于本土

6、开发商与当地行政、企事业单位关系密切，容易获得职工集资房项目的开发建设资格，并从中快速获得利润。②本土开发商起步阶段正值长春房地产市场的初期，市场环境好。当时长春房地产市场发展不规范，市场竞争不激烈，消费者处于完全的感性消费阶段，市场具有卖方市场特征，少数本土开发商在成功的开发几个楼盘之后，快速地完成了资本的原始积累。(2)本土开发商劣势①本土开发商思想观念落后，开发的产品陈旧、质量差。有些开发商前身就是一个建筑工程队，旋工工艺落后，施工质量得不到保证，导致房屋的整体质量差。②由于长春的市场启动相对南方较晚，本土开发商在开发专业程度、产品研发、项目后期运作上没有成功的运作经验

7、。即使市场情况比较好，也很难把握机会。③本土开发商市场营销意识较差，不重视策划，习惯先开发后定位。尤其在当前进入买方市场后，市场竞争激烈，项目开发前期定位工作尤其重要。④本土开发商资金实力相对较弱，不具备大规模开发的能力。外地开发商进入长春后，多数选择大规模开发，本土开发商到目前为止除亚泰号称开发百万平方米项目外，其他开发商的单个项目开发量均在二三十万平方米之内。⑤本土开发商品牌影响力弱，目前本土开发企业品牌影响力最大的就是亚泰地产，但亚泰所开发的项目诸如亚泰花园、亚泰豪苑、亚泰鼎盛国际等在市场中的影响