重新策划别墅的推广营销策略6p

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1、一、别墅推广策略在地产市场上一些依靠点子、概念和广告大获全胜的故事有点过时，但房地产无论产品做得如何出色，总是要靠营销来让市场认知，于是“房子如何卖出去”将是房地产界永恒的话题。面对越来越激烈的竞争，如何制定成功的广告策略及价格策略呢？1、独立产权与别墅独特的生活方式推广诉求策略营销的角度，我们把别墅的一些词列出来，然后把Townhouse的词列出来，把多层的词列出来，我们发现它不一样，你看重要性有的它具备，有的根本不具备，有这么多完全不同的地方，而这些成了别墅独特的所谓的生活方式，它跟什么相关呢？

2、我们觉得它跟土地产权的完整性相关，因此在别墅营销的过程中，从本质上来说，我们营销是一个相对独立产权的，也就是土地产权的一个房子，它跟联排别墅，它跟多层住宅，它跟高层的公寓是有着很大方面的不同，而这些不同正是我们所谓产品策划，所谓市场营销的独到之处，你要考虑这些问题，这些问题才是重要的，而好多问题已经不重要，好多问题在别墅这方面就未必是重要的。2、别墅的住宅升级换代策略从别墅的特点看来，这种房地产的产品类型属于人们在住宅方面追求的最终类型。另一方面，别墅的消费群体位于整个房地产消费金字塔的最上端，许多

3、购买别墅的消费者属于二次及多次置业，对于这些消费者他们购房需要的是一个从居住的面积、功能以至生活质量的提高和换代。住宅换代升级策略常被一些城市郊区的别墅、经济型别墅、TOWNHOUSE别墅等采用，这些别墅采用住宅升级换代的策略可以轻易的从那些价位上与他们发生直接竞争的106城市公寓中跳脱出来，突出表现在竞争中的自身优势。3、新鲜定位对产品的包装推广策略最近一本营销的国际新书“定位”在营销推广行业风行，新鲜定位是产品从同质化产品竞争中脱颖而出的不二法则，目前国内的一些别墅在这方面的做法使这一法则等到了

4、充分的验证。如：上海的康桥半岛别墅项目，采用了“新独院住宅”的概念，在上海的楼市刮起了一股独院住宅的旋风，同时带动了楼盘销售的节节攀升。昆明的阳光海岸项目给他的398栋房子冠上了“独立花园住宅”的全新概念，398个单位，在不长的时间内销售已经基本结束，大概还剩六十几个单位是开发商自己保留。4、独特卖点的计划性推广策略在别墅的推广方面与其它产品类型的房地产项目有很多类似的地方，比如同样要有对项目推广方面的完整计划，使楼盘的推广做到系统型整体化，不至于在市场的推广中作一些没有计划的广告、公关活动以至于浪

5、费推广的资源。一个具有独特卖点的推广策略会为别墅项目带来资源和推广时间上的节约，以便于很好的把握推广的时机。如：前面提到的阳光海岸项目，这个项目有很多营销点在里面，为了做这个推广的方案，他们做了大概有厚厚的一大本，里面有十几套推广的活动方法，公关活动，什么软推广、硬推广等等，实际上到最后大概只用了两个，在这两个推广方法中运用了阳光海岸项目独特的营销点。这样一来该项目的广告费按照现在销售额是两个亿，两个亿应该是按照昆明的情况，预设它的广告费是2％的销售额，大概是四五百万，到楼盘销售基本完成，只用了16

6、0万的广告费，连户外广告、报纸的软性的全部加起来了。1075、顶级别墅的顶尖型推广策略顶级别墅在其属性上有一些超越普通住宅的功能，消费者对顶级别墅的消费不单只是对一栋房子的需求，还是一种身份和地位的象征。因此，在顶级别墅的推广上首要的任务是完成市场对别墅作为一个标志性的顶级身份的验证。如上海紫园在别墅的推广上就使用这一种顶级策略，用一栋天价别墅打开市场知名度，使紫园顺利完成了市场对它顶级身份的确认。6、锁定目标消费群定位推广策略“物以类聚，人以群分”人们在选择居所，购买房子的时候更是有一种趋同心理，

7、与同自己或自己认同的林立邻里在同一个社区内生活，使消费者有归属感。现代的广告策略以功心为上，当然不会放过人们的这种消费心理，于是，在别墅推广上有一种对消费者职业和身份定位的直接诉求，如为“CEO度身定制”，“董事官邸”，“国际公民社区”等等别墅广告策略。二、常见的项目营销手法别墅的独特性，决定了它的营销推广有点“另类”，甚至是“酷”。不同的别墅项目应该拥有为其度身定做的推广模式，而无论是顶尖的高档别墅还是以新兴的“薪富一族”为主要消费群体的经济型别墅，在制定推广模式的时候都应体现“攻心为上”的现代广

8、告原则。在目标消费群体的心理趋同共性、生活习惯共性、对产品的功能要求共性等主要的广告诉求中选择一个最有力的通过广告策略、广告表现投放到楼盘的广告中，把楼盘最具有吸引力的一面108带到消费者面前。另外，中国人“不爱露富”的习惯让他们隐藏很深，以至当“福布斯大陆富豪排行榜”公布时，许多富豪像是“初次露面”，这对别墅的推广制造了难度。现在市场上常见的营销策略针对不同类型的别墅有以下几种：（1）对于高档或极品别墅而言，楼书制作要豪华,不仅仅是“精美”，而要“奢华”。某超豪华别