慈溪市观海卫14号地块研究报告

《慈溪市观海卫14号地块研究报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、观海卫14#地块研究December2007一、项目界定项目界定地块概况地块位置：地块位于慈溪市观海卫镇镇区，地块东至育才路，西至广义南路，北至牌楼江，南至规划路。地块规模：地块占地面积102.17亩，容积率1.4-1.8，建筑密度24％-3％，绿地率3％。地块呈不规则形状，南小北大。广义路育才路329国道西：慈溪市区东：镇海、宁波市区本案观海卫路南地块绝大部分原为耕地，目前剩余地块上的原有大树、电线杆、高压线基座、地块西北角停车场以及东南角部分村宅尚未拆除。地块现状项目界定地块周遍状况北西东南西至：广义南路北至：楼牌江南至：方家村耕地东至：育才路项目界定地块交通分析地块周遍道路平整，交通

2、流线便捷，位于慈溪至宁波的连接线上。广义南路：观海卫交通主干道，南北交通，只要轴线。两侧商业发达，店铺齐布。北三路：观海卫东西交通主要干道，观海卫汽车站，观城宾馆等都坐落于此。育才路：北接北三路，西侧为塑料城，车流量较大，有一定的噪声污染。项目界定周边配套学校：观海卫初级中学交通：观城汽车站商业：观城宾馆、神仙居宾馆、都市港湾、顺达宾馆、皇鼎休闲娱乐中心银行：宁波银行、中国农业银行其他配套：中国邮政、农贸市场市场：塑料城、农贸市场项目界定优势经济优势：观海卫中小企业发展迅猛，居民富裕，购买力强景观优势：项目北面为牌楼江，对项目规划有很好的外部景观，提升楼盘价值交通优势：地块交通便利，近邻3

3、29国道，是慈溪至宁波的交通要道稀缺优势：观海卫近三年来难得的稀有居住地块市场优势：观海卫中小企业多为外向性企业，对高端产品认知度较高，市场较为成熟地块优势：项目总占地规模102亩，在观海卫属于大规模楼盘，项目可塑性强配套优势：周遍配套成熟，便于居住发展优势：规划未来观海卫为成为慈溪东部中心区，对周边乡镇的辐射力度将大大加强项目界定地块SWOT分析劣势市场劣势：市场容量有限，做为一个15万人的小镇，其对住房的需求量有待市场验证环境劣势：项目北面为塑料城，来往车辆多，较为嘈杂，有一定的噪声污染地块劣势：本地块东、南、北均为耕地，居住氛围不浓居住劣势：2005年观海卫政府加紧了对宅基地的审批，

4、但原房屋的扩建，改建并未停止虹吸作用：慈溪和宁波城区地产对观海卫市民的吸引力较大，他们较多选择在城区购房形象劣势：由于观海卫房地产项目，整体档次较低，市民对当地项目有一定的抵触情绪项目界定地块SWOT分析机会需求契机：05年起政府停止了对宅基地的审批，市民对商品房的购房热情大为提升市场契机：慈溪和宁波土地资源的供应减少，房价飙升，在城区购房的难度加大产品契机：观海卫居民对高端产品的认知度不断提升，对高层的抵触情绪大为削弱土地契机：考虑本项目规模较大，预计政府在未来3年内推出大块住宅用地可能性不大环境契机：周边拥有天然水系，如能加以有效利用，将有利于小区景观环境的塑造发展契机：未来观海卫为成

5、为慈溪东部中心，周边乡镇到观城购房将大为提升项目界定地块SWOT分析危险市场危机：慈溪房地产市场已处于高价位状态下运行，未来市场走势严峻房价危机：随着土地价格增长，房价上涨在所难免，投资者的风险加大，热情减弱政策危机：宏观调控的加剧，给整体房地产市场带来的负面影响将延缓部分人购房计划资本危机：地价上涨，投资额激增，资金流保障，资金回笼风险加大未知因素：项目规模较大，开发周期较长，未来不可知因素较多项目界定地块SWOT分析二、慈溪、观海卫镇概况慈溪位于东海之滨，东离宁波60公里，北距上海148公里，西至杭州138公里，是长江三角洲经济圈南翼环杭州湾地区上海、杭州、宁波三大都市经济金三角的中心

6、，区位和交通优势十分明显。特别是杭州湾跨海大桥的建设，给慈溪带来了千载难逢的历史性机遇。2008年建成后，慈溪将一跃成为连接上海、宁波两大都市的“黄金节点”，融入沪、杭、甬2小时交通圈，这将极大提升慈溪在长三角城市群中的战略地位。全市行政区域面积1154平方公里，户籍人口102.1万人，辖17个镇、3个街道，1个开发区，共308个行政村、28个居委会、38个社区，市政府驻地浒山街道。慈溪市概况随着07年6月杭州湾大桥合拢，大桥经济给慈溪整体经济发展带来更快、更强的发展，外向型经济得到进一步的扩大，直接增加财政收入，05年，06年慈溪财政收入再创新高，增幅分别为23.45％，24％，说明慈溪

7、经济发展态势不断扩大，企业发展良好。慈溪市财政收入存贷款余额注：05，06年慈溪市的存贷款余额继续保持良好的增长态势，其中06年存贷款增幅分别为21％，30.1％，贷款高于存款增幅，但存贷比为79.1%，比上年上升5.6个百分点，存款的上升为再次投资保证充裕的资金储备。慈溪市GDP与产业比重2006分类数额比重增幅国民生产总值375.41亿元----同期增长19.3%第一产业20.86亿元5.56同期增长10.5%第二产