海尔进军济南的战略思考

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1、21世纪对全人类最具影响的两件大事，一个是新技术革命，另一个是中国的城市化。－斯蒂格利茨1城市化进程中的契机--济南地产市场调研报告暨奥体项目定位初判2现状目标差距与障碍目标下的战略实现解答基础思路目标设定海尔地产在一年内进入济南市场，并形成其房地产强势品牌效应。内容结构宏观环境分析三大物业市场分析海尔进军济南市场行动策略建议奥体中心项目定位初判宏观环境分析Ｐ（政策因素）Ｅ（经济因素）Ｓ（社会因素）Ｃ（城市化）Ｔ（技术因素）Ｃ－PEST模型济南城市化的发展轨迹前期中后期城市化理论：一个国家或地区的城市化水平达到50％（中后期）左右时，

2、城市化进程将呈现20年左右的高速发展阶段，当城市化水平达到70％以后，城市化进程将进入平稳发展期。济南从2002年开始，进入城市化高速发展期。居民人均可支配收入10.3%社会消费品总额年均增长17.9%工业增加值年均增长16.9%固定资产投资年均增长20.4%生产总值平均增长14.2%近年来济南市各项宏观经济指标一直保持快速增长的趋势；经济的助推及需求拉动必将带动济南市房地产市场快速发展。济南城市化的动力机制1、工业化的快速推进随着第三产业在整个产业结构中的比重逐年提升，房地产业的发展前景及对整个产业结构、整个社会的贡献也会逐渐凸显。

3、济南城市化的动力机制２、第三产业逐年提升济南市固定资产投资及房地产投资呈现逐步上升的趋势，虽然房地产投资受政策影响较大，但从06年的统计数据可以看出，房地产投资的增长速度开始明显回升。济南城市化的动力机制３、固定资产（房地产）投资增加济南城市化的动力机制４、城市的优越区位条件济南作为都市圈核心圈层的中心区域，将突破行政辖区限制，构建具有高度城市化的济南都市区。济南城市化的动力机制５、政策的引导与调控政府政策的导向在城市化进程中居于核心地位。通过有效率的城市建设的制度安排，促进城市基础设施建设合理有效利用，提高城市土地利用效率，促进房地

4、产开发，以满足社会经济发展。济南城市化的动力机制６、城市事件的推动体育盛会的举办对于城市建设的催化作用的例子国内外比比皆是，在活动场馆的周边，都无一例外地会崛起一个城市中功能完善、适合人们工作与生活、富有活力的新兴区域。如北京亚运会、广州全运会、南京全运会等。建筑节能技术、建筑节地技术、建筑节水技术、绿色建材与新型建筑节材技术、环境工程与生态环境保护、改造及园林绿化技术、新型建筑结构技术、建筑施工新技术、信息化技术、工程勘察、测量技术与设备。济南城市化的动力机制７、新技术、新工艺的应用案例一：天泰·太阳树外墙保温技术；外窗隔热技术；空

5、气隔层保温干挂；全置换健康新风系统；同层后排水技术；铝合金外遮阳卷帘；天棚辐射技术。案例二：金色阳光花园整体预装太阳能；地板辐射式采暖；聚苯板保温外墙；中水处理系统，楼层独立分水系统。案例三：山景明珠花园24小时热水、中央除尘系统、墙体隐藏式同层后排水系统、混凝土辐射采暖制冷系统、置换式新风系统、高性能外围护结构、铝合金外遮阳系统。济南城市化高速发展期的特征:1、扩散效应显现——郊区化趋势郊区化主要向东部、西部两翼延伸，但发展不均衡，东部快于西部。东部区域相对成熟；西部发展潜力较大。济南城市化发展历程：200820022020中心城郊

6、区化新城城市群50%60%70%城市化率平稳发展期济南城市化高速发展期的特征:2、积聚效应仍然存在中心城区依然保持繁荣态势。目前服务业、商业、文化、行政中心均没有外迁，中心城区依然是市民购房首选。但外迁趋势已经显露，行政中心计划东移，东部新都心轮廓初显；西部已初步建成大学城，商业等配套日趋完善。济南城市化高速发展期的特征:3、城区人口大量增加人口的持续增长，为房地产业带来持续的刚性需求。2006年，全市年末户籍总人口603.35万人，主城区人口约330万。市区净迁入人口3.28万人，暂住人口78.36万人，流动人口约100万。4、房地

7、产开发量增加迅速施工面积、竣工面积逐年递增，但受土地、信贷政策影响较大，增速下降。济南城市化高速发展期的特征:2004年供地450.57公顷；2005年供地557.94公顷；（长清大学城315.22顷）；2006年供地182.86公顷；2007年上半年供地125.38公顷。土地供应集中在东部高新区和西部长清区新城。济南城市化高速发展期的特征:5、土地供应边缘化济南城市化高速发展期的特征:6、地价增长趋势明显居住用地、公建用地、商服用地和综合用地价格年均增长166%。与全国的二线城市相比，济南地价偏低，增长空间巨大。厦门——五缘湾片区的

8、2007G29地块，地面地价2564.6万元/亩，楼面地价1.75万元/平方米长沙——诞生全国单宗土地最高价的地王92亿元杭州——拍出”钱江新城最后的江景宅地”，地面地价2769万元/亩，楼面地价1.12万/平方米全国各