中国上海阳光威尼斯洋房整体别墅营销提

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1、阳光威尼斯四期洋房别墅部分营销策划提案前言首先感谢甲方对于易居中国的信任与厚爱。自我司2007年6月接手阳光威尼斯的营销顾问工作以来，与甲方积极配合、紧密沟通、协同作战，于阳光威尼斯四期公寓部分的营销工作中充分发挥易居中国在房地产营销领域的专业度和服务精神，在销售执行、企划推广及市场研究等诸多方面提供了全程营销顾问服务。在甲乙双方共同努力下，实现公寓部分基本完销的良好销售业绩，营销顾问工作取得初步胜利。再接在励共创佳绩与此同时，洋房及别墅部分成为我们现阶段营销工作的重中之重，如何实现品牌形象及价值利润的最大化，实现阳

2、光威尼斯的完美收官，我们对此满怀信心，将一如既往地发挥易居中国在房地产营销领域的专业度和服务精神，圆满完成甲方交给我们的任务。前言Part1营销目标解析Part2营销机会判定Part3营销策略Part1营销目标解析整体营销目标销售指标——2007年12月31日前完成花园洋房及联体别墅的销售；花园洋房约17550m2，15000元每平方米的销售均价；联体别墅约17600m2，22000元每平方米的销售均价；总销金额约6.5亿。品牌目标——提升项目品牌知名度和影响力，完美收官配合香港上市公司恒盛地产品牌的导入，成为旗下年

3、度重要作品。营销目标解析——阳光威尼斯的收官之作；——产品处于整个社区的最高阵列；——整体形象的全面刷新——整体价值提升的攻坚阶段；——对产品及营销的要求极高。营销目标总结为：豹尾Part2营销机会判定市场机会产品机会楼市股市博弈溢价机会市场机会——上海别墅市场东西呼应碧云朱家角佘山旗忠赵巷徐泾华漕花木张江西区资源别墅东区城市别墅目前，上海上海已经形成数个知名的别墅板块，按照地理位置的分布，形成东、西两个区域别墅板块群体。西区为郊区别墅群体，主要由佘山，赵巷、旗忠、华漕，徐泾，朱家角六个板块组成，这些板块拥有稀缺的自

4、然景观资源和教育资源优势。东区为城市别墅群体，主要由世纪公园、张江、金桥三个板块组成，这些板块可达性好，配套层次高，居住氛围成熟。上海别墅市场走势市场供应稀缺,07年严重供不应求上海别墅市场消化了宏观调控的影响，并在限制外资、国六条和停批别墅用地等政策刺激下，整体成交均价也走出上升浪潮，从07年1月至今，成交均价增幅31.7%，月度增长率3.97%。至07年8月市场供应连续3个月低于10000平米，同时供求比连续第四个月保持在2.5以上，平均1套别墅有近3位购房者希望购买，市场供不应求态势加剧。市场总额：131亿成交

5、均价：19672元成交量：66.7万平米供应量：38.21万平米07年别墅市场概况成交总额平均增长21%成交均价年均增长8%成交量：年均增长16%供应量：年均增长10%未来线性趋势预判预计07年下半年至08年别墅市场将继续保持快速的增长供求比：1.74供求比：0.82市场预判自2003年2月13日国土资源局发布紧急通知，停止别墅类土地用地的土地供应以来，别墅供应将在明年进入尾声，在供应日见紧张的情况下，别墅的购买也日渐加速度，进一步加剧市场供求关系失衡。南方商城生活圈世纪公园生活圈五角场生活圈桃浦、曹杨生活圈位于外环

6、线之内，距市区15－30分钟车程，满足第一居所的要求的别墅居所1生活、工作两便利，周边拥有完善的交通道路网络，可直达城市中心区域，强调交通的易达性和便捷性2完善的生活配套设施，周边有较为齐备的教育、商业、医疗、休闲等配套设施，最好拥有优美的自然环境3上海城市别墅市场定义城市别墅发展历程外销别墅掀起第一次别墅浪潮，城市别墅雏形渐成内需独显魅力，内销别墅迎来别墅市场的第二春1992-1998年2005—2007年1999-2004年别墅用地限制,价值杠杆提升别墅项目稀缺长宁区虹桥路沿线；市中心徐家汇华山路、建国路一带浦东

7、张江、世纪公园路一带全市外环内、中环线附近城市别墅的特点产业发展1无论是早期虹桥开发区的伴生产物——虹桥别墅区，还是后来伴随着浦东大开发热潮的世纪公园、碧云、张江别墅区，都与城市产业的发展密息相关价值不断提升3占有城市稀缺资源2城市别墅项目占有着城市稀缺的土地、景观及教育资源，为项目的价值提供了坚实保障虹桥、浦东等早期的郊区别墅群体伴随着上海城市外延，城市化进程的不断加快，已成为目前上海城市别墅的主体。而伴随着别墅土地的停止出让及市区土地储备的日益减少，城市别墅项目价值正不断提升，潜力巨大。城市别墅走势量价齐升上海城

8、市别墅市场成交活跃,呈现不断攀升态势,6、7月份更是突破15000平方米成交量，市场需求强烈从07年1月至今，上海城市别墅成交均价增幅35.76%，月度增长率4.47%，高于全市别墅增涨幅度35.76%月均成交:22090城市别墅价格现状由中环线分割成内外价值区域分布板块普陀宝山徐汇闵行浦东张江世纪公园金桥碧云15000－20000元复地美墅祥