商品房买卖认购书(协议)中的“定金”问题

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1、商品房买卖认购书（协议）中的“定金”问题案例分析（原创）  商品房买卖认购书（协议）中的“定金”问题案例分析来源：忆通律师网作者：海涛时间：2008-12-10点击：843我于2008年11月15日与开发商签订了《北京市商品房认购书》。认购书中第四条第二款约定在支付定金之日起三日内与开发商协商商品房买卖合同的相关条款，我已经于签定认购书当日支付了两万元定金，且与2008年11月16日、2008年11月17日、2008年11月18日与开发商就商品房买卖合同的相关条款进行协商，我要求补充条款：我以按揭贷款方式支付购房款，若未被银行批准，

2、开发商应无条件退还首付购房款和定金，但是开发商拒绝增加该条款，并拒绝修改、删除<<商品房买卖合同>>附件5中特别约定第二条:如果银行按揭未被批准,5日内付清剩余的购房款，故双方没有就商品房买卖合同条款达成一致意见，依据在2008年11月15日签定的<<北京市商品房认购书>>中第六条,认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款,但双方未达成一致意见,自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过7日的，本认购书自动解除；出卖人应当在本认购书解除之日起30日内将已收取的定金退还认购人。我要求退还定金2万元。我有证据（

3、人证，朋友当时和我去协商的，录音：和开发商协商合同条款时的，录像：用手机拍摄的协商条款时，照片也是协商时的，邮局发的函件：协商条款）证明已经和他们协商过，且最后协商未成功我还写了个退款要求，但是这个退款要求他们拒绝签字，只能交给销售人员让他们上交。现在签订的购房合同认购书已经自动解除了，请问怎么样能要回定金呢？一定要通过诉讼才能要回吗？在此期间，我和他们的销售人员沟通过，她一直说，他们公司法务部在处理此事，有消息了告诉我，可是这样光等下去，他们怎么会退钱呢？有什么更好的办法吗？谢谢律师回答。根据您提供的案件情况，您和开发商之间的“定

4、金”应该是一种订约金。定金，作为《中华人民共和国担保法》规定的一种担保的形式，作了这样的规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”并且，《最高人民法院关于适用“中华人民共和国担保法”若干问题的解释》第115条规定“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”因此，定金是一个严格

5、的法律词语，只要在合同中约定了“定金”字样，则必需严格遵照法律对定金的规定来理解和适用，即交纳定金一方违约，收取定金的一方定金不退，而收取定金的一方违约，则双倍返还定金，这种定金适用规则，是法定的，是不允许双方当事人更改的。本案中的认购书只是确定了双方签订正式商品房买卖合同的义务，而对具体房屋的买卖没有作详尽约定，那么双方在订立正式合同中必然会尽量的维护自身权益，为自己争取更大的利益，这也是无可厚非的，不能因此说一方是去故意的不履行认购书中约定的合同义务，所以出现双方因商品房买卖合同的具体条款不能协商一致而导致合同不能签订的，不属于

6、双方违约。依据《最高人民法关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条“因不可归则于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同不能签订的，出卖人应当将定金返还买受人”。所以本案中的“定金”应理解为一种订约金，房屋买卖合同的预付款。依据《最高人民法院关于适用“中华人民共和国担保法”若干问题的解释》第118条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”的规定，那么您交纳的2万元，应当认定为作为您购买商品房的预付款，出现违约事项时，只能按照预付款的规则进行

7、处理，法律依据是：《商品房销售管理办法》第22条第二款规定“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。”另外因为您和开发商签订的<<北京市商品房认购书>>对此做了约定，所以若开发商在认购书解除之日起30日内没有把定金退还给您，您就可以到法院提起诉讼，诉讼时效是两年。若开发商一直找藉口不予退还定金给您，您可以考虑尽快到法院提起诉讼，建议您聘

8、请律师，这样可以提高您维权效率。目前在我国的商品房买卖过程中，购房者与房地产开发商直接签订正式商品房买卖合同的情况极少，绝大多数都是购房者先与房地产开发商订立一份认购性质的预约合同，而购房者要交给房地产开发商一定数额的定金或认购金，往