预购商品房抵押预告登记问题研究

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1、—？？单位代码：１０１６６硕士学位论文预购商品房抵押预告登记问题研究论文作者：ｆＡ法律（法学）学科专业：指导教师：Ｍ培养单位：法学院培养类别：全曰制完成时２０１８年５月２０日间：沈阳师范大学学位评定委员会学位论文独创性声明本人所呈交的学位论文是在导师的指导下取得的研究成果。据我所知，除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含其他个人己经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和。集体，均己在文中作了明确说明并表示了

2、谢意作者签名：＾〇＿日期：＿？学位论文使用授权声明本人授权沈阳师范大学研究生处，将本人硕士学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索；有权保留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文的电子版和纸质版，允许论文被查可以采用影印、汇编、缩印或扫描等复制手段保存阅和借阅；有权学位论文。。保密的学位论文在解密后适用本规定各嚷日作者签名：期：全日制法学硕士编号：类全日制法律硕士√别非全日制法律硕士硕士学位论文题目：预购商品房抵押预告登记问题研究培养单位：法学院专业名称：法

3、律硕士（法学）指导教师：金星副教授研究生：季勇完成时间：二〇一八年五月沈阳师范大学研究生处制预购商品房抵押预告登记问题研究中文摘要房地产市场开发者在开发楼盘的初期，如果遇到资金紧张的情况，会将开发中的商品房向社会投入预售。房屋买受人因购房需要，会对在建的商品房进行预购。当预购人在购买商品房无法支付全款时，会将预购的商品房向银行抵押。用抵押房屋获取的贷款支付所需的剩余购房款。预购商品房抵押相较普通的抵押担保借款方式有诸多不同之处。因为预购商品房还处在房产开发者的建设之中，所以在进行房屋抵押时，无法办理抵押登记而只

4、能办理抵押的预告登记。只有在房屋建造完成购房人取得房屋所有权后，购房人将抵押预告登记转变为抵押登记，银行才能享有抵押权。预购商品房抵押的特殊性导致银行在抵押权设立和债权担保的实现过程中存在风险。对于仅办理了预购商品房抵押预告登记的房屋，在出现借款人违约或其他导致借款人不能偿还借款的情况下，银行能否凭抵押预告登记实现以抵押财产优先受偿的问题。各地法院有不同的认定和裁判。本文共选取三个案例，三个案例中法院对预购商品房的性质和效力的认定各有不同。认定银行可否凭抵押预告登记实现抵押权的优先受偿的理由各不相同。本文将对各

5、地法院凭抵押预告登记是否支持银行优先受偿的判决及法律适用进行深入分析。本文通过对预购商品房能否作为抵押预告登记的客体；在建建筑物抵押与预购商品房抵押的不同；以及预购商品房抵押预告登记与在建建筑物抵押登记的区别等几个方面，对预购商品房抵押的设立登记的条件进行分析，进而对预购商品房抵押预告登记与抵押权设立问题进行思考。对各地法院判决中对抵押预告登记与抵押权的设立；对抵押预告登记与实现抵押权的理由进行对比分析。本文认为仅凭抵押预告登记不能产生抵押权设立效果，银行不能主张以抵押财产优先受偿。最后对银行权利损害救济提出解

6、决的办法，以期对今后出现类似案件中的此类问题的认定和解决提供些许帮助。关键词：预购商品房抵押预告登记在建建筑物抵押登记优先受偿IResearchontheRegistrationofPre-orderCommercialHousingMortgageAbstractRealestatemarketdevelopersintheinitialstageofthedevelopmentofrealestate,iftheyencounterfundingconstraints,thedevelopmentofcom

7、mercialhousingwillbeputintothepre-sale.Thehousingbuyerwillmakepre-ordersforthecommercialhousingunderconstructionbecauseoftheneedtopurchaseahouse.Whenpre-purchasersareunabletopaythefullamountwhenpurchasingcommercialhousing,thepre-purchasedcommercialhousingwil

8、lbemortgagedtothebank.Theremaininghomepurchasemoneyispaidoutwiththeloanobtainedfromthemortgagedhouse.Pre-purchasedcommercialhousingmortgageshavemanydifferencesfromordinarymortgage-backedloans.Be