成某匡某签订的房屋买卖协议是否有效

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1、成某匡某签订的房屋买卖协议是否有效　　李平　　[案情]　　1997年10月15日，原告吉金国、吉金燕父母经法院调解离婚，原告父亲分得座落在茅山镇南楼房上下各一间(一直未申领房屋所有权证)。1997年11月17日，第三人成某以自己名义帮原告父亲在茅山镇农村合作基金会贷款7000元，原告父亲出具承诺凭据一份给成某，载明“到期提前归还，如若不还，按10%罚金或是房子一间作抵押”，但未明确是哪一间。到期后原告父亲未能归还，在索款过程中，原告父亲将房屋钥匙交给了成某。1999年3月5日，成某向本院起诉，要求原告

2、父亲归还欠款。同年4月25日，经调解双方达成协议：原告父亲欠成某7000元，承担利息2000元，合计人民币9000元，定于1999年6月30日前给付，案件受理费400元，由原告父亲负担。　　同年7月，原告父亲因犯故意杀人罪被依法执行死刑，同年8月，成某开始占用原告父亲所有的两间房屋。2000年7月5日，成某向房管部门申请领取该两间房屋所有权证，提供申报材料有：原告父母离婚调解书、1997年11月17日原告父亲出具给成某的“承诺凭据”，同时，成某出具了句茅字第000617号房屋所有权登记具结书一份，载明

3、“是我于1997年因吉某借款抵押给我取得。今后若有他人提出异议，概有本人负责”。该所经审查于同年7月7日向成某发放了句茅字第000617房屋所有权证。2003年11月，成某与第三人匡某签订房屋买卖协议，约定由成某将上述二间房屋出卖给匡某。2003年12月16日，双方持原房屋所有权证及房屋买卖协议在句容市茅山镇村镇建设管理所办理了房屋所有权过户手续。同日，该所向匡某发放了句茅字第000821号房屋所有权证。　　[判决]　　法院经审理认为，我国实行房屋所有权登记发证制度，登记为房屋所有权取得、变更、消灭的

4、生效要件，具有国家公信力，依法登记的房屋所有权受国家法律保护。建设部《城市房屋权属登记管理办法》规定，因房屋买卖、交换、赠予、继承等原因致使其权属发生转移的，当事人应当申请转移登记，申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。本案第三人成某对两原告之父吉某享有到期债权，吉某也愿意以一间房屋作抵押，但在吉某未按期归还欠款时，第三人成某并不能直接取得债务人吉生祥的房屋所有权，被告所委托的发证部门仅凭吉某一份“承诺凭据”，就为成某办理了房屋所有权登记，显然不符合法律规定，其行为

5、违法，应予撤销。被告作为委托机关应对受托组织所作的具体行政行为承担法律责任。鉴于成某又将房屋转让给第三人匡某，故原房屋所有权证已不具有可撤销之内容，应当确认被告发证行为违法。　　第三人成某、匡某在签订房屋买卖协议以及办理过户手续时，成某持有的证照齐全，匡某对登记机关登记的材料充分信赖，相信登记的权利具有确定和不可推翻的效力，且匡某不知成某取得房屋所有权不合法，也无重大过失，其支付对价并办理了所有权过户手续后所取得的利益应当受到法律保护。因此，两原告请求撤销匡某所取得的房屋所有权证的诉讼请求理由不能成立

6、，本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第四款以及最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第(四)项、第五十七条第二款第(二)项之规定，判决：1、确认被告某市人民政府2000年7月5日向第三人成某发放句茅字第000617号房屋所有权证的行为违法。2、驳回两原告要求撤销被告某市人民政府2003年12月16日发放给第三人匡某句茅字第000821号房屋所有权证的诉讼请求。案件受理费100元，其他诉讼费250元，合计人民币350元，由被告负担。　　[评析]

7、　　本案的焦点是，第三人成某、匡某签订的房屋买卖协议是否有效?这里涉及到两个方面的法律问题，一是《中华人民共和国合同法》(以下简称：合同法)第五十一条规定的无权处分，二是民法理论中的善意取得制度。　　合同法第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。该条是对无处分权人与第三人订立合同的效力规定。这一规定可谓是统一合同法较之前法的一大进步，是对鼓励交易以及私法自治观念的极大促进，充分肯定了法律对公民自由交易的保护和支持，为市场经济的良好迅

8、速发展提供了及时得的法律保障。　　善意取得，亦称即时取得，是指无权处分人将其占有的他人的财产转让第三人，第三人在取得该财产时是公然善意、有偿和无过失的，则第三人可依法取得该财产的所有权，第三人在取得财产的所有权后，原财产所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求无处分权人赔偿损失。[1]我国虽没有建立起比较系统的善意取得制度，但在司法实践、单行法规以及司法解释中都承认了这一制度。其构成要件为：1、处分财产的出让人必须实际占有被让与的该财产。2、受让人须通过