浅谈农村房屋合同的效力合同如何认定

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1、浅谈农村房屋合同的效力合同如何认定　　农村、农民、农业问题是涉及我国经济全面稳定发展的重大问题，保护农民的合法权益，既是各级政府机关的重要工作，也是司法机关的神圣职责。农民利益体现为方方面面，其中一个重要的方面是农民财产权利的保护。而在诸多财产类型中，房屋是农民的安身立命之本。但是，我国法律目前对于农村房屋的规范尚比较杂乱，尤其是涉及农村房屋买卖合同效力的规范政出多门，导致在司法实践中对于这一法律问题理解各异，处理结果千差万别，以下系作者浅见：　　宅基地使用权的特点　　宅基地使用权的特点主要有：一是所有权

2、归村集体;二是主体特定，即限定为本村农民;三是行使时受限制，使用权人仅享有占有和使用的权利，原则上只能建造住宅和附属设施供其自己居住使用，不能出卖或转让;四是无偿性和社会保障性，宅基地使用权作为一种用益物权，涉及9亿农民“安身立命”，目前我国农村缺乏完善的社会保障体系，宅基地使用权是农民生产和生活的基本保障。　　宅基地取得、行使、转让的特殊性　　1、取得方式上的局限性实践中，农民取得宅基地的方式主要是以合法审批建房原始取得，另有继承或受赠房屋、购买房屋、土地改革分配房屋等途径。物权法规定宅基地使用权的取得

3、适用土地管理法等法律和国家有关规定。土地管理法第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”审批取得宅基地使用权，应具备五个条件：一是具有村民资格;二是履行规定程序，村民向本村委会申请同意，经乡政府审核后报县政府土地主管部门审批;三是符合土地规划;四是以户为单位，根据人数确定面积;五是分配的标准和面积，不得超出当地省政府的规定。　　2、行使时的排他性和规范性法律规定，宅基地使用权只能由宅基地使用人行使，任何组织和个人不得侵占、损毁宅基地，因此具有

4、排他性;同时应依法行使，符合法律、法规和国家政策的规定，不得违法扩大面积，也不能以出卖、赠与、入股经营等方式处分宅基地，不得擅自改变宅基地的用途。　　3、转让时的限制性宅基地使用权只能在一定范围内有条件地转让，即经本村委会同意，宅基地使用权可以在本村内随住房的转让而有条件转让。　　宅基地与住房所有权关系　　我国农村的宅基地所有权属村集体，其使用权由集体按法律规定的条件和程序划拨给村民使用。建房后，房屋所有权的完整权属于宅基地使用权人，此时房屋的所有权与土地的所有权分属不同的主体，双方在处分时必然冲突。房屋

5、与土地紧密结合的特点又决定了要么“房随地走”要么“地随房走”。如房随地走，村民因不享有土地所有权而限制其对房屋所有权的行使，只能对房屋享有占有、使用、收益的权利，而无处分权，则不能物尽其用。如地随房走，村民不仅获得了房屋收益，也从中获得宅基地收益，与宅基地无偿划拨的福利性又相悖，妨碍了村集体对宅基地享有的所有权。如放开其转让和抵押，任凭“地随房走”，新取得宅基地使用权的人可能不是本村成员，不符合现行的村民自治的农村管理体制，更不符合土地管理法的规定，故现行法律和国家政策作了原则禁止的规定。担保法第三十条规

6、定，宅基地的使用权不得抵押。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》和2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》均规定：禁止城镇居民购买宅基地和农村住宅。　　但“一户一宅”的法律规定在实践中并未有效执行，现实是因继承、分家而出现“一户多宅”，因婚嫁、生育等扩大宅基地，导致部分村内基本无空地可作宅基地，“分配宅基地”只能是占用承包地和自留地，故可允许在本村内转让宅基地，以解决宅基地总量不足和一户多宅的窘境。法律上，土地管理法第六十二条第四款关于“农村

7、村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定表明农民出卖、出租宅基地上所建住房，法律并未予禁止，也未对该出卖行为设置任何限制，只不过“地随房走”后售房的农民不能再申请宅基地。　　物权法第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”，表明宅基地使用权可以转让。因此有条件地允许宅基地使用权转让符合我国宅基地使用现状，也不为法律所禁止。　　一、农村房屋买卖合同纠纷产生的背景　　农村房屋买卖合同之所以被房屋出卖人起诉认定无效，很大程度上是因为农村土地增值以

8、及城中村改造拆迁补偿等因素，房屋现价或拆迁补偿价格高于房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而反悔，有的要求直接收回已交付的农村房屋，有的要求与买受人共沾拆迁利益。从现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为，如果确认买卖合同无效还涉及对因房屋翻建、扩建、添附等价值评估鉴定、费用补偿标准难题，甚至遭遇执行难题。在许昌市魏都区城市发展中，因城中村改造拆迁补偿等原因，很多以前卖了房屋的人起诉至法院，要求确认所签合同无效，相互返还财