出租人依法可以诉请确认转租合同无效

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1、出租人依法可以诉请确认转租合同无效　　浙江省宁波市江北区人民法院陈建贞法官，在2011年1月12日的《人民法院报》理论周刊析疑断案栏目，发表《未经出租人同意转租房屋——出租人能否诉请确认转租合同无效》的文章，文中叙述一案例：出租人甲和承租人乙签订租期为一年的房屋租赁合同，后承租人乙在没有征得出租人甲同意的情况下，与次承租人丙签订了租期为二年的房屋转租合同。甲得知该转租之事后，各方当事人就转租一事进行了协商，但无法达成一致意向，甲遂向法院提起诉讼，其中有争议的一个诉讼请求是要求确认承租人乙与次承租人丙

2、的转租合同无效。陈建贞同志在文章中经过分析，基于以下理由，认为出租人甲无权也无需请求法院确认转租合同无效：　　1、转租合同是承租人乙与次承租人丙在自愿合法的基础上订立的，内容并没有合同法第五十二条规定的法定情形，因而转租合同并不是无效的合同，出租人甲自然就不享有诉请法院确认该转租合同无效的权利;　　2、转租合同也不存在合同法第五十四条规定的可撤销的法定情形，所以，出租人甲也没有权利诉请法院撤销该转租合同;　　3、基于合同的相对性规则，转租合同是承租人乙和次承租人丙之间的合同，所以转租合同并不因为出租

3、人甲与承租人乙之间的主租赁合同的解除而丧失效力。无论承租人乙是否获得了出租人甲的同意，或者之后丧失了这种同意，都不影响转租合同的效力。故出租人甲没有直接对抗转租合同的权利;7出租人依法可以诉请确认转租合同无效　　浙江省宁波市江北区人民法院陈建贞法官，在2011年1月12日的《人民法院报》理论周刊析疑断案栏目，发表《未经出租人同意转租房屋——出租人能否诉请确认转租合同无效》的文章，文中叙述一案例：出租人甲和承租人乙签订租期为一年的房屋租赁合同，后承租人乙在没有征得出租人甲同意的情况下，与次承租人丙签订

4、了租期为二年的房屋转租合同。甲得知该转租之事后，各方当事人就转租一事进行了协商，但无法达成一致意向，甲遂向法院提起诉讼，其中有争议的一个诉讼请求是要求确认承租人乙与次承租人丙的转租合同无效。陈建贞同志在文章中经过分析，基于以下理由，认为出租人甲无权也无需请求法院确认转租合同无效：　　1、转租合同是承租人乙与次承租人丙在自愿合法的基础上订立的，内容并没有合同法第五十二条规定的法定情形，因而转租合同并不是无效的合同，出租人甲自然就不享有诉请法院确认该转租合同无效的权利;　　2、转租合同也不存在合同法第五

5、十四条规定的可撤销的法定情形，所以，出租人甲也没有权利诉请法院撤销该转租合同;　　3、基于合同的相对性规则，转租合同是承租人乙和次承租人丙之间的合同，所以转租合同并不因为出租人甲与承租人乙之间的主租赁合同的解除而丧失效力。无论承租人乙是否获得了出租人甲的同意，或者之后丧失了这种同意，都不影响转租合同的效力。故出租人甲没有直接对抗转租合同的权利;7　　4、出租人甲有权依照合同法第二百二十四条的规定，解除与承租人乙之间的租赁合同。解除租赁合同的判决生效后，承租人乙与次承租人丙如果不履行相应的配合义务，出

6、租人甲可以申请法院强制执行。对次承租人丙来说，也并非没有相应的救济权利，他可以向合同相对方即转租合同的转租方乙主张赔偿损失。　　总结陈建贞同志文章(以下简称陈文)的观点，简单地说，从实体法上讲，转租合同不存在法定无效或者可撤销的情形，而且转租合同独立于租赁合同而存在，租赁合同是否解除或出租人是否同意都不影响转租合同的效力，所以出租人甲要求确认转租合同无效的请求没有法律依据;从法律关系上讲，出租人甲不是转租合同的当事人，按照合同的相对性规则,无权就转租合同纠纷提出请求;从程序法上讲，出租人甲解除租赁合

7、同即可收回租赁房屋，没有必要再确认转租合同无效。　　针对陈文的观点，我们也可以从这几个方面就该转租合同及相关的诉讼请求进行分析：7　　首先，未经出租人甲同意，事后也不予追认的转租合同，属于无效合同。合同法对租赁合同的定义是：出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。那么，房屋租赁合同就是把房屋作为租赁物的租赁合同。从物权的角度看，房屋租赁合同是房屋所有权人将一定期限内房屋使用和收益的权利转让给承租人，由承租人取得用益物权的合同。承租人以支付租金为代价，取得房屋的用益物权。转让用益物权

8、很明显是所有权人对物权的一种处分，是所有权人处分权的一种体现。转让用益物权与转让所有权两者仅仅是转让的权利范围和期限不同而已，但是采用的形式和法理是相同的。转让用益物权转让了所有权四项权能中的占有权、使用权和收益权，而且有一定的期限，法律规定最长不得超过二十年。转让所有权则转让了包括处分权在内的四项全部权能，一般情况下是永久性转让。无论是用益物权，还是所有权，物权的转让通常采用合同的形式，除遵守物权法的规则外，还必须要遵守合同法的规则。所有权转让之后，物权的受让人在取