关于《商品房买卖合同(示范文本)》的相关说明及签订技巧

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1、关于《商品房买卖合同(示范文本)》的相关说明及签订技巧近年来，消费者对商品房投诉居高不下，投诉的问题主要有：产权纠纷、虚假广告、一房多售、面积缩水、延期交房、质量低劣等。出现这些问题，有制度不健全、管理不到位的原因，也有合同不规范的原因。为此，建设部、国家工商行政管理局于2000年９月13日联合发出通知，将1995年印发的《商品房购销合同示范文本》进行修改，并更名为《商品房买卖合同示范文本》（以下简称《示范文本》）。该《示范文本》实施几年以来，其规范作用日益彰显，但也暴露出一些问题。为帮助消费者更好地理解《示范文本》之内涵，使之更具有可操作性，本律师现逐一对其条款作

2、出说明。其中下文中的黑体字为《示范文本》之条款。商品房买卖合同（合同编号：      ）第一条    项目建设依据出卖人以      方式取得位于       编号为       的地块的土地使用权。[土地使用权出让合同号] [土地使用权划拨批准文件号] [划拨土地使用权转让批准文件号] 为           。律师提示：《城市房地产管理法》规定，房地产开发用地的取得有出让和划拨两种方式。土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权出让给土地使用者使用一定年限，由土地使用者向国家交纳土地使用权出让金的行为。土地使用权划拨，是指由县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴

3、纳补偿、安量等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。买受人若购买的是经济适用房，其土地使用权应当是通过划拨方式取得的，若为非经济适用房的商品房的，其土地使用权应当是通过出让方式取得的。买受人购房时，应特别注意查验土地使用权证原件，看其中的权利人是否与出卖人一致，看是否存在抵押等他项权利及他项权利存续时间等。该地块土地面积为         ，规划用途为          ，土地使用年限自     年    月    日至     年    月    日。律师提示：买受人应注意土地使用年限，其中居住用地不超过70年。出卖人经批准，

4、在上述地块上建设商品房，[现定名] [暂定名]        。建设工程规划许可证号为        ，施工许可证为        。律师提示：本款要求出卖人如实填写规划管理部门、建设主管部门批准的规划、施工批准文号。买受人应查验其原件。第二条  商品房销售依据买受人购买的商品房为（现房）（预售商品房）。预售商品房批准机关为      ，商品房预售许可证号为          。律师提示：买受人在签订合同前有知情权，出卖人应当依据《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等法律、法规的规定，向买受人提供该商品房可以合法销售的有

5、效证明文件。其中：①  预售商品房的，出卖人必须具备《城市商品房预售管理办法》第五条规定的条件，并取得《预售许可证》。买受人应注意查验该证之原件，并查验许可证上的预售房屋是否与所购房屋相一致。有的开发商以此栋房屋的预售许可证冒充彼栋房屋的预售许可证，买受人一旦不注意，很容易上当受骗。②  现售商品房，必须符合《商品房销售管理办法》第七条规定的现售条件，买受人应查验相关证明文件。第三条 买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房（以下简称该商品房；其房屋平面图见合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第     （幅）（座）     （单元

6、）（层）       号房。律师提示：本条款确切地说明了所购房屋的具体位置，包括门牌号、栋号和层数。这些指标应当与所附的规划、设计图的标注一致。房屋平面图应当作为合同附件一，平面图应尽量详细，房屋朝向也应当在平面图中标明，该平面图应当由出卖人盖章、买受人签字认可。该商品房的用途为      ，层      结构，层高为       ，建筑层数地上    层，地下    层。律师提示：本款要求出卖人严格按《建设工程规划许可证》上载明的内容填写该商品房的用途，依据报批的设计图填写该商品房的结构、层数、层高等指标。注意：本款中的层高包括楼层净高和楼板厚度。如果双方约定层高

7、为楼层净高，应特别注明，以免发生纠纷。该商品房阳台是[封闭式] [非封闭式]。律师提示：依据国家标准《房产测量规范》8•2的相关规定，全封闭式阳台的建筑面积按其外围水平投影面积计算，非封闭式阳台按外围水平投影面积的一半计算，该条款能有效解决阳台面积计算纠纷。同时，阳台的封闭方式由经报批的规划设计图决定，出卖人不得擅自更改其封闭方式。该商品房[合同约定] [产权登记]建筑面积共       平方米，其中，套内建筑面积      平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积    平方米（有关公共部位与公用房屋分摊面积构成说明见附件二）。律师提示：在签订商品房买卖合同时，