商品房买卖合同几个问题的思考

《商品房买卖合同几个问题的思考》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、商品房买卖合同几个问题的思考　　当前，商品房买卖如火如荼，有关纠纷也层出不穷。由于房地产案件的复杂性和法律的滞后性，购房者仅仅了解法律、法规是远远不够的，还要了解有关司法解释，如最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)。值得注意的是，购房者最好也要了解本地区法院审理房地产案件的有关精神和法官的办案经验，这个也许更具有借鉴意义。　　以下是笔者自己审理房地产案件方面的意见，仅供消费者参考：　　一、《解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受

2、人支付价款的合同。笔者认为，所谓的“商品房买卖”除满足上述两要件的同时，还应具备第三个要件，即开发建设用地为国有土地且已取得建设立项。因此，像房地产开发企业因参与城市周边的旧村改造所开发的房屋不属于《解释》调整的范围。由于农村房屋买卖的情形较为复杂，《解释》亦没有将该部分纳入调整范围。　　二、关于商品房预售和现售的区分标准对合同效力的影响问题9　　由于商品房预售和现售的条件不一样，如签订商品房预售合同，需具备预售许可证，否则合同无效。因此，商品房预售和现售的区分标准至关重要。笔者认为，任何一种对现售的定义都可能是不周延的，由于语言这一工具的局限性，使得任何定义都存在中间

3、灰色区域，因此《解释》未对“现售”进行定义。即使按第三种意见将现房的标准确定为“竣工”，由于“竣工”的标准也并非清晰，因此仍难以完全将现售与预售区别开来。鉴于此，处理此类问题，应持这样的观点，即不能因为销售合同未满足《销售办法》的规定，即认定合同无效。因为根据合同法的规定，认定合同效力的依据是法律和行政法规，而《销售办法》为部门规章，故不能依此认定合同无效。房地产开发企业违反《销售办法》是行政管理部门对其进行行政处罚的依据。房屋买受人亦可据此要求出卖人承担违约责任。同时，也不能因为出卖人未取得产权证书的情况下出卖房屋违反了《城管法》第三十七条第六项的禁止性规定，而认定合

4、同无效，因为《城管法》第三十七条第六项的规定，是基于行政管理的目的而规定的，在理论上属于取缔规定，旨在对违反者加以制裁，以禁止其行为，并不否认其行为在私法上的效力。　　三、《解释》第十三条规定，“因房屋质量问题严重影响正常居住，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”笔者认为，对于“严重影响正常居住”的理解属于法官自由裁量的范畴，原则上，应通过实地勘察或鉴定进行综合评定，看其能否修复，如果无法修复，则应支持买受人的解除请求。对于因公共设施、配套设施、附属设施(如车库)等引起买受人生活不便的，一般不能认定其属于《解释》第十三条规定所适用之情形。　　四、关于在农村集体土

5、地上所建商品房买卖合同的效力问题。9　　笔者认为，该类合同有效。因为从《土地管理法》的立法目的来考虑，确认合同有效，并不影响该法旨在保护耕地总量，防止耕地减少的立法目的，且能有效的改善农民自身居住条件，改善城市低收入家庭的居住条件，更重要的是认定合同有效能够避免由于合同无效引起的社会不稳定，基于利益衡量，应认定合同有效。当然认定合同有效，虽然体现了合同法鼓励交易之立法精神，亦符合未来立法的发展趋势，但也不能一概而论。应结合当事人的诉讼请求，从保护买受人的利益出发进行判断。在买受人要求出卖人承担违约责任时，一般不否认合同的效力。　　五、关于办理房屋权属证书义务主体的问题。

6、　　对此问题，由于《合同法》第一百三十条、《解释》第十八条与《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定不一致，导致对办理房屋权属证书义务主体的理解有不同的意见。笔者认为，房屋权属的移转登记，通常做法是房地产开发企业提交必要的手续，买受人提出申请，房屋管理部门进行审查登记，颁发权属证书，即通过三者的共同行为完成的，因此无法概括的确定办证的义务主体是谁。《合同法》、《解释》与《城市房地产开发经营管理条例》对于办证义务的规定并非冲突，而是相互补充关系。对于该问题的处理原则是，如果双方对于办证有约定的，按约定处理。如果没有约定，房地产开发企业只要在法定期限内向相关行政主管部

7、门提交了完备的登记手续，并履行了对买受人的告知义务，即完成了办证义务。此后，应由房屋买受人提出申请，办理登记。对于在房地产开发企业提交了完备的手续后，买受人也提出办理权属移转的申请，由于政府原因未办证或迟延办证的，此属于政府不作为，买受人可提起行政诉讼，这与房地产开发企业的承担的合同义务是两个不同的法律关系，不应混同。　　此外，出卖人履行了其办证的相关义务后，由于买受人没有向房屋主管部门提出申请，导致房屋所有权无法移转时，出卖人可否要求买受人承担违约责任?笔者认为，由于买受人的原因导致房屋所有权未及时移转时，买受人应承担违约责任。　　六、