擅自转租和装修是解除房屋租赁合同的理由吗

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1、擅自转租和装修是解除房屋租赁合同的理由吗　　2002年张某与李某签定房屋租赁合同，合同约定：张某将其2间门面房出租给李某，租期为5年，租金共计5万元人民币，李某于合同签定后7日内一次性付清房租。在租期内如遇国家政策调整，双方可以变更或解除合同;如李某生意不景气，可以通过与张某协商的方式转租该门面。在租期内，李某曾将该门面擅自转租给王某三个月，后收回，张某对此情况也有所了解。在没有和张某协商的情况下，李某曾对该房屋进行了简单装修。经过几年的发展，该地区房地产价格大幅度上涨，门面房租金也随着上涨。张某向李某提高租金，李某没有同意，现张某起诉到法院，要求

2、解除其于李某之间的租赁合同，收回房屋。诉讼理由如下：1、李某擅自转租，2、银行利率调整属于合同中约定的国家政策调整，3、李某擅自对房屋进行装修。　　在审理该案的过程中，法院内部出现了以下几种观点：　　第一种观点认为：房地产价格在短短2年时间内增长了近一倍，这是张某所无法预知的，如仍按原合同价格履行对张某极为不公平。主张本案适用合同法中情势变更原则，支持张某的诉讼请求。　　第二种观点认为：应该从民法公平原则角度出发，主张对本案进行调解，即参照目前当地市场房租价格，适当调整租金。　　第三种观点认为：应该解除该租赁合同，因为被告李某擅自转租房屋以及擅自装

3、修的行为，张某都可以依《城市房屋租赁管理办法》主张解除合同。另银行利率调整属于合同中约定的国家政策调整，张某依合同约定亦可以解除合同。4　　第四种观点认为：该租赁合同继续有效，驳回原告的诉讼请求。因为，原告的3个诉讼理由均不成立。　　一、合同中约定，通过协商李某可以转租房屋。本案中李某擅自转租的行为，属于民法上的无权处分行为，因为他不享有房屋的所有权。民法上无权处分行为属于效力待定行为，即该行为需要张某的追认同意才能是合法有效的。而张某在知道该转租行为后并未作出反对的意思表示，那么依民法相关原理可以视为张某当初是同意该转租行为的。　　二、张某以李某

4、未经其同意对房屋进行装修为由要求解除合同是于法无据的。《城市房屋租赁管理办法》第二十四条明确规定承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：　　(一)将承租的房屋擅自转租的;　　(二)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的;　　(三)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的;　　(四)拖欠租金累计六个月以上的;　　(五)公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的;　　(六)租用承租房屋进行违法活动的;　　(七)故意损坏承租房屋的;　　(八)法律、法规规定其他可以收回的。4　　本案中经查明，李某只是因为经营需

5、要对该房屋进行了简单装修，并没有拆改房屋结构，改变用途，该装修行为并不属于该第二十四的规定，所以张某要求解除合同是于法无据的。　　三、利率调整虽属于政府政策调整的范围，但实际上银行利率调整是极其微小的，这种调整对双方都没有造成多大的利益损失。而合同法中之所以赋予当事人一定的变更、解除合同的权利，是出于保护当事人利益免受损失考虑的，也就是说本案中若遇银行利率有重大调整或出现通货膨胀，继续履行合同将使某一方利益遭受重大损失时，该方即有权主张变更或解除合同。这种解除合同的权利若被滥用，则违背了合同法的立法初衷。所以，张某以银行利率调整为由主张解除合同是不

6、能得到支持的。　　另外，本案也不能适用情势变更原则，因为张某将其门面房出租　　获取一定经济收益的行为很显然属于商业行为，既然是商业行为就一定会存在商业风险。张某在出租该房屋时就应该考虑到几年后房租可能会上下浮动。现房租价格大幅度上涨，这是张某当初应该遇见到的，而他却没有预见到，该房租预期利益损失必然应该由张某承担。　　从民法公平原则角度出发主张适当调整租金也是不合理的。试想，如果该地经济持续走低，导致房屋租金下浮幅度较大，此时李某要求张某降低租金，张某会同意吗?显然不会!法院也是不会支持李某的请求的。那么，此时因为房租价格上涨，张某要求提高房租也是

7、不应该支持的。4　　笔者认为第四种观点比较合理。我国《合同法》立法宗旨之一就是要在市场经济中鼓励交易，尽可能的保护合同的效力。在这样的大方向下，法院是不宜轻易判决合同无效以及解除合同的，而且本案中根本就没有解除合同的法律依据。文章来源：中顾法律网www.9ask.cn(免费法律咨询，就上中顾法律网)4