季惠林诉讼张宝玉转让房屋租赁合同纠纷案

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1、季惠林诉讼张宝玉转让房屋租赁合同纠纷案上诉人（原审原告、反诉被告）：季惠林，男，1963年2月16日生，汉族，个体户，住上海市长宁支路120弄4号302室。法律文书送达确认地：上海市长宁支路310弄4号302室委托代理人：马建芳，女，1962年5月16日生，汉族，住上海市姚虹东路潘家塔14号被上诉人（原审被告、反诉原告）：张宝玉，又名张玉，1964年5月18日生，汉族，无业，住所地：安徽省六安市石板冲乡林湾村老家组委托代理人：吴肇荣，上海市广懋律师事务所律师上诉人季惠林因转让合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2000）闵经

2、初字第726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2000年9月28日立案后，依法组成合议庭于同年10月23日公开开庭审理了本案。上诉人季惠林及其委托代理人马建芳，被上诉人委托代理人吴肇荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，1999年2月1日、7月10日，季惠林与上海市闵行区虹桥镇新桥村东生产队签订房屋租赁合同各一份，由季惠林租赁上海市闵行区虹桥镇新桥村东生产队建筑面积28、24平方米的房屋各一间，开设静雅茶苑、美食坊快餐店，租赁费分别为人民币1，000元、900元。合同规定，不得任意转借租房给第三方。1999年11月25

3、日，季惠林与张宝玉签订转让合同一份，内容为：经双方商妥，季惠林同意将承租的新桥路160号两间门面房约60平方米的美食坊饭店，及店内所有设备和餐具，转让给张宝玉，季惠林负责为张宝玉办好美食坊的营业执照、卫生许可证，店内现有设备和餐具及室内装饰折价为人民币3万元整。合同签订之前，张宝玉已于1999年11月15日给付租金人民币4，500元，并于同月20日实际经营美食坊饭店。合同签订当日，张宝玉向季惠林支付了转让费人民币15，000元及租金人民币4，500元。之后，美食坊饭店由张宝玉经营。2000年2月22日，季惠林申请的个体工商户营业

4、执照得到上海市工商行政管理局闵行分局的批准，字号为上海市闵行区虹桥镇惠林美食坊。季惠林取得执照后给了张宝玉。张宝玉自1999年11月20日经营饭店至今。季惠林与张宝玉未与生产队签订房屋转租合同，季惠林与张宝玉的转租行为至今未得到生产队认可。季惠林曾向张宝王索要剩余转让费人民币15，000元。因未果，遂提起诉讼，要求判令张宝玉偿付结欠的转让费人民币15，000元。张宝玉则提起反诉，要求判令季惠林返还其已支付的人民币15，000元。季惠林在原审第一次庭审中主张3万元转让费系合同约定的店内现有设备和餐具以及室内装饰折价款和营业执照使用

5、费等，在第二次庭审中又称3万元转让费系合同约定的店内现有设备和餐具以及室内装饰折价款。而张宝玉则称3万元系整个饭店包括房屋、设备、营业执照等的转借使用费。原审法院认为：季惠林与张宝玉签订的转让合同虽系双方当事人真实意思表示，但双方关于季惠林承租的美食坊饭店的转租事宜并未取得房屋所有权人的同意，季惠林擅自转租，其与张宝玉转租的约定无效。季惠林将上海市闵行区虹桥镇惠林美食坊的个体工商户营业执照转借与张宝玉经营使用，在庭审中也承认3万元转让费包括执照使用费，其行为违反国家工商行政管理方面的有关法律，该约定亦属无效。季惠林与张宝玉关于店

6、内设备和餐具及室内装饰转让的约定建立于房屋转租的基础上，张宝玉受让的意图是利用转租的房屋开办饭店，房屋转租无效亦就相应造成了财产转让的无效。季惠林要求张宝玉支付剩余转让费的主张，不予支持。张宝玉关于转让合同未得到房屋所有权人的同意，转让合同无效的主张，予以采纳。季惠林与张宝玉基于无效合同取得的财产应分别返还给对方。张宝玉反诉要求季惠林返还其已支付的人民币15，000元转让费的请求合理合法，应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款的规定判决：一、季惠林应于判决生效之日起十日内返还张宝玉财产转让费人民币

7、1，5000元；二、季惠林的诉讼请求不予支持。一审本诉案件受理费人民币610元，反诉案件受理费人民币610元，均由季惠林负担。季惠林不服原审判决，上诉称：上诉人与被上诉人签订的合同是财产转让合同，而不是房屋租赁合同，签合同时并不知房屋要拆除，该合同是有效的；被上诉人虽然拒绝与生产队办理直接租赁手续，但其却直接向生产队支付了房租，生产队也直接向被上诉人收取了水、电费，故被上诉人与生产队事实上发生了租赁关系，已与上诉人无涉；上诉人将价值3万元的室内装潢和价值3万元的设备、餐具等财产共计6万余元作价3万元转让给被上诉人，有财产清单为证

8、，被上诉人应将余款付清；原审法院判决文书制作草率，出现多处错误。请求撤销原判，另行公正判决。被上诉人辩称：上诉人转让的是房屋、营业执照和财产。上诉人转租房屋未得到原出租人的同意，应属无效；被上诉人得知房屋要拆除后未同意至生产队办理转租手续，但因找不到上诉人，才将