企业破产原房屋租赁合同

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1、企业破产原房屋租赁合同　　日前，河南省桐柏县人民法院裁决了一起破产企业管理人单方房屋租赁合同纠纷案。此案裁定虽已作出，但由此引出的问题却颇发人深思，各方对有关法律的理解差异及房屋承租人权益的维护，将是今后此类案件的审理的难点。　　7年前，20万元承租一栋楼　　2002年1月4日，家住河南省桐柏县城关镇金凤小区的吴某与桐柏县有机化工公司(以下简称化工公司)签订了一份房屋租赁合同。约定，化工公司将位于桐柏县城关镇大同街的楼房一处租给吴某，租期20年，年租金1万元，共计20万元一次付清。吴某在签约之日并未向

2、化工公司支付现金，而是用该公司欠吴某装修工程款的20万元债务抵交租金。2006年4月，化工公司被法院宣告破产。　　2008年8月1日，化工公司破产管理人(以下简称管理人)向吴某送达了交付租赁房屋的通知书，要求吴某在7个月内交付房屋。此时，吴某才得知，其与化工公司签订的房屋租赁合同已于两年前被管理人单方解除。《破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知外方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知

3、对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三个月内未答复的，视为解除合同”。法院已以两年前受理了机械公司的破产申请，并发出了破产公告，吴某并未收到破产企业管理人的解除通知，房屋租赁合同已被解除。5　　破产企业管理人怎能单方解除在六年前已履行完毕的房屋租赁合同呢?一头雾水的吴某找到管理人理论，并书面提出异议。异议称，其与化工公司并非真实的租赁合同关系，而是化工公司以房屋使用权向异议人催还债务的行为，该行为管理人无权撤销;异议人对因还款行为取得的房屋使用权符合用益物权的规定，应受法律保护，对房屋享有的使用

4、权并不影响所有权人对该房屋的处分权。　　8月18日，针对吴某的异议，化工公司管理人向桐柏县人民法院提请裁定，请求法院裁定责令异议人立即交付财产并承担逾期支付的法律责任。　　管理人能否单方解除合同5　　合同一方当事人解除合同是当事人的，但不具有随意性。《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第二十四条规定：“有下列情形之一的当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，

5、当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据以上法律规定可知，合同相对方存在若干违约情形，致使不能实现合同目的的，另一方才可通知相对方解除合同，

6、即解除合同应有一定的条件。但《破产法》第十八条则赋予了管理人解除合同的特权，即无论承租方是否违约，是否有过错，是否具备可以解除的条件，管理人均可以随时决定解除合同或者决定继续，这也是破产法作为特别法的特殊性。根据特别法优于普通法的原则和新法优于旧法的原则，本案应适用《破产法》，管理人有职权可以单方解除房屋租赁合同。　　吴某认为管理人单方解除房屋租赁合同侵害了其在房屋租赁过程中形成的用益物权。但房屋租赁是一种财产使用权转移的民事活动，房屋租赁并不发生房屋所有权的转移，只是房屋的所有权人在一定期限内将房屋

7、的使用收益权及其占有范围内的使用权有偿转让于承租人。租赁权是对物的处分，具有收益性，所以属于处分权能的范畴，是自物权。用益物权是他物权，指在法律规定的范围内，对他人所有的不动产享有占有、使用和收益的权利，包括土地承包经营权、土地使用权，宅基地使用权等。居住权是用益物权的一种，但物权法上的居住权，不包括用房屋租赁产生的居住权。根据物权法法定原则，房屋租赁权不属于用益物权。　　在本案的听证过程中，管理人认为，《破产法》第十七条第二款规定：“人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清

8、偿或者交付财产。”吴某在化工公司破产清算中无权占有使用该房屋，其拒不交付所租赁房屋，侵犯了它的物权。而吴某则坚持认为，管理人无权撤销破产企业早在六年前的偿还债务行为，无权强制收回其根据破产企业的还款行为而取得的房屋使用权，因此，请求法院撤销管理人向其送达的交付租赁房屋的通知书。　　法院裁定交付房屋5　　河南省桐柏县人民法院举行听证后认为，吴某占有使用破产企业房屋是基于双方真实意思表示签订的房屋租赁合同，合同约定租金20万元一次交清，实际是以吴某对化工公司