径山镇双溪村地块建设沟通方案

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1、径山镇双溪村地块可行性方案2010.6Jingshangdevelopmentcommunicationprograms第一篇：项目界定Location项目位于杭州西北部，距离武林广场大于36公里武林广场本案地块四至情况：地块位于双溪漂流景区与陆羽山庄旁。地块平坦、周边道路良好。本案双溪漂流地块现状外侧道路陆羽山庄地块土地方正，周边旅游度假氛围浓厚经济指标产品界定占地面积2864㎡基地面积较小建筑面积待定小规模容积率待定低密度项目用地性质旅游用地低层住宅整体规模不大，属于旅游用地开发性质整体项目业态将根据项目规划而定，根据周边环境

2、及地块属性，可判断本案将以低密度低层建筑形态为主。项目初步界定：生态型商务度假会所项目体量不大，在规模方面并无优势，某种程度上说，作为纯粹的旅游用地，并不适合度假村或酒店等物业的开发，其操作性很小。因此需要发挥地块的独特价值，打造自有项目内涵，这将是项目未来取胜关键……首先，我们不妨回头看看项目地块的特点，用心去理解其背后的价值……第二篇：开发背景Background杭州城市性质定位倾向于旅游休闲中心国际旅游休闲城市、国家级历史文化名城、长江三角洲的重要中心城市和浙江省政治、经济、文化中心杭州市2000年—2010年总体规划将大杭

3、州确立为“一主三副六组团”的城市发展格局；城市总体规划发展战略城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展发展方向南拓，北调，东扩，西优发展格局东动，西静，南新，北秀，中兴网络化组团式布局以钱塘江为轴线的跨江、沿江发展开放式空间结构一主三副，双心双轴，六大组团，六条生态带跳出杭州看杭州——杭州是旅游休闲城市杭州城市性质定位倾向于旅游休闲中心——（杭州城市定位）国际旅游休闲城市、国家级历史文化名城、长江三角洲的重要中心城市和浙江省政治、经济、文化中心；杭州的优势在于上千年文化积淀下来的休闲文化，和自然美景带来的旅游优势，旅游上有优势，

4、是商务会议的好地方（如表所示，调查当中的提及率远高于其他城市）。上海企业会议城市选择比较表《企业会务、集团娱乐消费深度访谈报告》--中国企业战略传播网2004.7.15日生态旅游特色政府围绕杭州市“旅游西进”战略，提出了“生态立镇、工业强镇、旅游靓镇”的思路，依据独特的旅游资源和区位优势，把旅游业作为全镇新的经济增长点和支柱产业加以培育，旅游业逐渐正在形成规模。径山镇旅游商贸发展目标跳出杭州看径山——径山是旅游、休闲区杭州的发展战略是跨江而治，城市向东向南发展，经济向东向南发展，旅游西进；径山不是商务中心，是旅游、休闲、文教中心。

5、城市东扩旅游西进沿江开发跨江发展对于杭州的城市价值来说，不是商务中心，也不是金融中心；杭州在经济发展上的优势不如上海和长三角诸多城市，商务上没有竞争力，不是商务中心城市；杭州市发展方向是向东向南发展，是一个跨江而治的发展趋势;项目地块区域是旅游度假休闲发展方向。对项目而言，定位为商务酒店中心很难会有市场，项目周边没有形成产业体系，缺乏产业支撑；但周边的自然环境与景区是本案最大的特色，项目在定位时可充分考虑与周边环境相融合，利用现有资源打造特色产业。对项目属性的初步研判第三篇：项目特点分析Feature如何寻找市场机会？——对现有市

6、场进行细分各种细分市场的敏感度分析前提：本案地块优劣势分析商务氛围交通便利所处区位形象昭示商务配套成本租金生态环境旅游资源个性发挥-5-4-3-2-1012345本案劣势非商务中心非产业中心交通不便本案优势环境优势旅游用地低容积率低租金启示：根据本案地块针对9个因素做以优劣势的分析可知：本案不擅长做对商务氛围、交通便利、区位方向、形象昭示等因素敏感的产品；而对成本租金、生态环境、旅游依附、个性发挥等因素敏感性较高的产品有吸引力。技术研发——基本可行-5-4-3-2-1012345商务氛围交通便利所处区位形象昭示商务配套成本租金生态

7、环境旅游依附个性发挥结论：本案作技术研发不具有明显优势，优劣基本相当。且劣势方面敏感性系数稍微突出。在技术研发中，对产业集群依赖较强的研发则具有较大难度，但对创意型研发具有较大的可行性。战略管理——可行商务氛围交通便利所处区位形象昭示商务配套成本租金生态环境旅游依附个性发挥结论：本案作战略管理用途的优劣势恰好能与项目的特性相符合，发挥了项目的优势，回避了项目的劣势。对于战略管理来说，战略创新、战略讨论、战略决策、资本战略和资本运营具有一定的可行性。-5-4-3-2-1012345经营管理——不可行商务氛围交通便利所处区位形象昭示商

8、务配套成本租金生态环境旅游依附个性发挥结论：由于经营管理对各方面要求较高，而本案的条件不充分，对于经营管理来说，存在较大难度，是不可行的。-5-4-3-2-1012345会议培训——可行商务氛围交通便利所处区位形象昭示商务配套成本租金生态环境旅游依