上海“楼脆脆”事件的法律关系分析

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1、上海“楼脆脆”事件的法律关系分析近日，上海一幢在建住宅楼倒塌，事发后出现了一串问题，房屋倒塌的业主有的要求退房，有的对继续还贷不理解，还有周围楼房的业主也想退房……那么他们的问题该如何解决？背景新闻6月27日清晨，上海市闵行区莲花南路罗阳路口西侧，“莲花河畔景苑”小区一栋在建的13层住宅楼整体倒塌，造成1人死亡。事发后，该幢楼几乎所有的购房者都要求退房，而同一楼盘其他幢楼的购房者也纷纷提出退房要求。［说法一］楼倒了，房贷可以免还吗？楼房倒塌不能构成免除还款的事由一个事件里可能会存在几个法律关系，法律关系不

2、同，各方的权利义务也就不同。社会公众首先关注的是按揭还款的问题，这里就是一个银行借款的法律关系。即买房人向银行借款，银行将借款按约定支付给开发商作为买房人的购房款，买房人分期偿还银行借款的本息。作为贷款银行，其义务就是按约发放贷款，其权利就是分期收回贷款本息。对应的，买房人作为借款人，负有按约定期限和金额偿还本息的义务。因此，楼房倒塌并不能构成借款人免除还款责任的事由，除非借款合同中有这样的约定。事实上即便遭遇不可抗力，按揭银行往往还有“保险合同”作为风险保障，更不会在合同中有此类约定。在按揭贷款合同解除

3、前购房者仍需还贷刘**﹙郑州市中原区人民法院法官﹚：业主和银行签订的是抵押贷款合同，银行作为资金出借方，业主作为借款人，两者之间是债权债务关系。按照我国《民法通则》的规定，合法的债权债务受法律保护。债权人有权要求债务人按照合同的约定履行义务。房屋是贷款的抵押物，抵押物的灭失，并不影响债权债务的存续。我国《担保法》规定，抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。当然，因楼房倒塌，购房合同无法继续履行，购房目的无法实现，业主可以要求解除购房合同和抵押贷款合同，但在房屋按揭贷款合同解除前，

4、购房者仍需还贷。［说法二］倒塌楼房的赔偿责任谁来承担？向施工方、保险人追偿恐不可行王***(河南**律师事务所主任)：楼房倒了，买房人能不能找施工方追偿呢？这就涉及另一个法律关系：建筑法律关系。建筑法律关系中包括五大主体之间的合同关系(建设、施工、勘察、设计、监理)以及侵权法律关系。基于合同相对性原则，施工方的违约责任只有建设方有权追究，买房人要向施工方追究责任只能是基于《建筑法》规定的侵权责任。然而，我个人认为由于本案楼房还未交工，更未交付业主，买房人尚未取得房屋产权，所以还不能基于侵权法律关系追究施工

5、方责任。通常，在按揭购房时，买房人还会与保险公司签署保险合同，买房人能不能依据保险法律关系向保险人索赔呢？这就需要审查买房人签署的保险合同条款，主要看楼房倒塌是否构成保险事故(很多保险公司会把施工责任排除在保险范围之外)、保险合同开始时间(有的保险公司会把取得产权证或者交付使用作为保险起点)、是否具备免责情形等。通常保险公司会把第三方责任造成的楼房倒塌排除在赔偿之外，而且银行通常是保险事故的第一受益人。所以，在对买房人“不公平”的保险法律关系中，买受人想要获得赔偿也很难。这一楼房倒塌事件提醒我们，应对按揭

6、购房相应的制度加以必要的法律干预，完善相应的法律制度，规范相应的法律文本，避免让买房人这一弱势群体单独承受社会事件的后果和责任，合理分解社会风险和法律责任。我个人认为，买房人还是要把注意力集中在商品房买卖法律关系上。毕竟买的是房子，倒塌的也是房子，而“房子”与买房人相关联的就是《商品房买卖合同》。现在由于楼房倒塌，买受人有两种选择：一是现在以标的物灭失为由解除买卖合同，主张退回房款、赔偿损失；二是不解除合同，等待开发商重新盖楼，并根据合同原约定的交房期限主张迟延交房违约金或赔偿损失。有权要求开发商退还房款

7、并赔偿损失丁/﹙河南///律师事务所主任﹚：合同法律关系具有相对性，仅在合同当事人之间具有约束力。购房者与开发商之间是商品房买卖合同法律关系，开发商与施工方之间是建筑工程合同法律关系。故此，赔偿只能在购房者与开发商之间、开发商与施工方之间进行，政府不是合同当事人，不应承担赔偿责任。因楼房在交付前倒塌，购房者有权要求开发商退还房款并赔偿损失。如楼房倒塌是由于施工方施工不当造成的，开发商在对购房者承担责任后可向施工不当的施工方追偿。政府虽不是合同法律关系的当事人，但因涉及众多购房者的利益，政府有义务积极参与协

8、调处理，监督责任方尽快依法合情合理妥善地维护购房者的利益，以维护社会秩序的和谐稳定。［说法三］同楼盘的其他业主能要求退房吗？买房人有无单方解除合同的权利是关键王***(河南文丰律师事务所主任)：同楼盘未倒塌的买房人能否退房呢？关键要看买受人是否具备约定或法定的单方解除合同的权利。一般情况下，《商品房买卖合同》会约定有买受人退房的情形，如迟延交房超过一定期限、设计变更等；法律也规定有买受人退房权，如主体结构不合格、房屋质量问题严