城湖滨御品10月开盘营销执行方案

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1、九城湖滨御品●10月开盘营销执行方案——2010.9.27——1第一章：营销目标2年度目标楼王：推44+14套，去化80%，完成销售46套余房：剩23套，去化50%，完成销售12套形象：塑造九城湖滨楼王全新形象，使九城湖滨的品牌形象凌驾于九亭的旧有概念，成为西区品质代表、传世之作。3第二章：销售策略4市场前景：市场回暖，板块成交量上升楼栋资源：楼王位置，得房率较高优惠方案：老业主介绍回馈，赠送2年物管费补贴50%契税费用赠送楼王指定车位本项目情况：高于周边竞品价格价格构成为：共计22套房源，实测建筑面积3360.72平方米开盘底价为21800元，34

2、2元(补贴50%契税折算单价)458元(赠送7万元车位折算单价）备注：老客户介绍新客户，按照赠送2年的物业费方案执行优惠额度800元---850元之间按左述内容计算推导出楼王表均价为22650元/㎡左右建议本次13号楼楼王底价为21800元/㎡左右以上价格为开盘底价以下价格包含850元优惠内容的销售价格（优惠内容详见左表）5短信主要对象易居会周边楼盘区域覆盖老客户小区业主其他渠道样板房重新公开售楼处重新包装及销售道具准备人员培训客户蓄水工作展开开盘销售价目表制定确认目标积累客户70组，对意向客户价格测试，并精准落位，具备开盘条件进行13#开盘，在媒体

3、炒作效应下，配合开盘优惠方案引发新楼王销售，有目标地去化房源，控制好销售节奏具体分步内容调整短信渠道，确定价格策略、活动日期9/27对于老客户进行重新梳理，询问来访时间9/27-9-28梳理客户来访集中点，确定样板房公开日9/28短信发送，邀约内外部客户参观样板房9/29短信发送，再次通知并提醒客户样板房公开时间及楼王意向金的收取时间9/30售楼处重新包装的验收工作9/30短信发送，针对新老客户进行国庆祝福10/1短信发送，对于新客户首次来访路线进行告知10/2结合房展会，初定10/3样板房公开，售楼处现场发放限量邀请函参与10/10车展、酒会等活动

4、，人气聚集使得现场造势，提高客户购买欲望，增加楼王意向金数量。10/3短信发送并电话回访客户[邀请函+意向金客户],邀约其参加10月10日当日约定时间亲临活动现场参加活动10/8备注:以上内容可根据实际情况作适当调整.近期销售工作内容6目前已开售楼栋的23套剩余房源位于12、14、15、19、20、24、25、26号楼房源统计：一房套数：1套均价：19300元/㎡二房套数：3套均价：18300元/㎡三房套数：19套均价：19378元/㎡整体均价：19282元/㎡在售剩余房源中，三房剩余房源套数居多，占82.6%1214151920242526楼栋情况

5、楼号房型套数小计比例已开售楼栋剩余房源123房114%143房3417%3房（非标）1153房2314%3房（非标）1191房114%203房（非标）114%242房1314%3房13房(非标）1252房1417%3房23房(非标）1262房1626%3房43房(非标）1合计23100%项目现状分析：已开售剩余房源（非楼王）7楼号房型套数小计已开售剩余房源232房1143房24房9复式2合计14目前23#楼栋剩余房源14套剩余房源均价22419元/㎡在售剩余房源中，四房剩余房源套数居多，占71.43%位于12、14、15、19、20、24、25、26

6、号楼的剩余房源23套剩余房源均价19282元/㎡两者之间差价3137元/㎡23项目现状分析：已开售剩余房源（楼王）8132122未开售房源统计：总套数：66套（13#、21#、22#）新推楼号房型编号房型单幢套数幢数合计套数比例建筑面积（约）得房率（约）13、21-22号B1三室二厅二卫932740%136.92㎡83.67%B2二室二厅二卫1335%107.73㎡D1四室二厅二卫1033045%160.88㎡（底楼159.65㎡）E1跃层1335%193.29㎡E2跃层1335%219.28㎡合计22366100%10080.93㎡楼栋情况幢号排序

7、排序理由13号楼景观视觉相比一般，方向偏东，相比靠马路最近321号楼景观视觉相比最佳Ⅰ，楼间距最大，方向偏南122号楼景观视觉相比最佳Ⅱ，楼间距次之，方向偏东2项目现状分析：未开售房源（楼王）9第一阶段：老客户内部+外部，全面蓄水自4月17日开盘后，受政策影响申城整体市场处于量跌价跌的趋势，对于剩余房源进行价格调整，依据现有客户接受价格段建议1214151920242526楼栋情况建议：剩余保留房特价在17800元左右每周推出2-3套特价房源，消化价格敏感客户。方案：以内部+外部客户的双线储客方式，配合活动、渠道为主的精准营销，带动楼王全面蓄水。推案

8、策略：第一阶段10第二阶段：楼王新面貌上市方案：经过全面蓄水，可以判断客户的具体诉求点及价格接受度，加上楼王