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《北京工体三号项目企划案》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。
1、Breakout·突围工体三号项目企划案第一部分：项目的市场营销策略第二部分：项目推广的核心策略第三部分：VI设计、现场包装方案第四部分：项目推广的行程规划第五部分：我们提供的优质服务本次提案主要包括：第一部分：项目的市场营销策略写字楼分析未来市场竞争不利因素——政策面政府在这2年的政策频繁出台，在政府政策不稳定的情况下，越快销售将越能减低宏观政策带来的负面影响。银行放款速度慢，有可能导致发展商减低价格加快销售，保障回款速度。未来市场竞争不利因素——区域面未来同区供应量集中为写字楼，供应量过大；附近租金平均：USD13/㎡（建筑面积）04-07
2、年CBD区域新增供应量达到217万㎡，如每套单位为200㎡，则每年有2700套单位供应；CBD区域写字楼集中在05-06年竣工，大量现房落成会导致租金的下滑，减低投资回报率；近半年来，写字楼的空置率降低，但租金也在下滑，建外SOHO的写字楼创新低价USD12/㎡租金成交，相等于公寓的价格。所以未来1年大量新落成的写字楼的租金将持续保持在USD12-15/㎡，如推算9%的租金回报，那售价就是在￥13216-16520/㎡之间。（朝外商圈的写字楼的租金现保持在USD14/㎡，比较稳定，但昆泰国际及朝外MEN写字楼的入住将影响该区的租金；）未来市场的
3、竞争：CBD地区的售价已经接近￥20000/㎡，由于保持档次问题及成本过高，所以降价的可能性不存在，价格的差异将不能与本项目构成直接竞争；朝外商圈已经没有可开发的地块，除了日坛公园附近到联合大厦的地块，可是还没有动工，也不会对本项目造成威胁；本项目在05年所面对的竞争对手全是东直门地区及东二环的楼盘，竞争对手的价格大约在￥15000/㎡左右。其他写字楼价格比较世纪财富中心：￥29,880/㎡；CBD中环世贸中心：￥24,900/㎡；建国门外大街新保利大厦：￥24,000/㎡；东四十条北京财富中心：￥20,000/㎡；CBD基本售完万通中心:￥2
4、0,000/㎡；朝外大街(680-1450㎡)(四栋1.6-3.4万㎡)富尔大厦:￥15,000－19,000/㎡；精装5月现房天恒大厦：￥18,000/㎡东直门昆泰中心：￥17,000/㎡；(100-1000㎡)华声国际大厦：￥16,600/㎡；130-200㎡销售65%百富国际大厦：￥16,800-21000/㎡初装修东大桥5月现房万达广场：￥13,500/㎡住宅立项,整层销售南新仓：￥14,000-17,000/㎡120-3000㎡毛坯10月现房SOHO尚都:￥18,700/㎡精装东大桥最小145㎡幸福村：￥15,000-18000/㎡3
5、70-1500㎡毛坯幸福村新东路两侧中国红街：￥13,400-20000/㎡104-420㎡4-14层排号06年6月交房未来市场竞争利好消息未来经济发展良好，公司的扩张及海外公司的进入，写字楼的吸纳量得以增大，但新增需求量是否能满足新增的供应量；06年底-07年写字楼市场的供应量将得到控制，并且CBD地区能开发的也已经开发完，所以07年开始随着WTO及CEPA的开放，写字楼的市场将可以得到稳定的售价及租金水平；北京现时写字楼的售价及租金与公寓相约，这反映两者之间存在不合理的差距水平，随着经济发展及投资者意识的改变，写字楼的投资价值将会明显；硬件
6、及位置为未来客户着重比较的事情。小结:2004年至2007年间新增供应量将显著增大,为平衡供求,写字楼的租金与售价都将面临下调的压力。本项目在2006年进入市场并交付使用,将面对市场下调所带来的压力,租金的下调间接影响销售投资回报率。威胁threat工体三号写字楼SWOT分析优势strength机会opportunity优势：使馆、工体，良好的周边环境支持，国际、时尚项目自身拥有公寓、商业、写字楼，复合优势明显3.交通、周边环境较好，具备高档写字楼开发的自然条件劣势weakness威胁：1.市场供应量放大，周边竞争激烈程度较高中国红街开售写字楼
7、对本项目构成威胁大量写字楼的入住将影响到租金的下滑，从而影响回报率机会：1.区域未来发展可带动该区形成新概念的商圈申奥及经济发展有利于写字楼的需求幸福村、中国红街的开售有利于提高区域的宣传，吸引市场关注。劣势：1.距地铁有一定距离，且项目不是紧挨工体北路主干道。2.整个区域商务氛围不浓厚。停车位严重不足产品优势不明显写字楼的市场突破点？做小户型市场建议：将写字楼分割成200-300㎡左右面积以中小户型为主，可以自由组合。形成市场空白，在中国红街之前抢占市场。商业分析市场概况预计,至2005年上半年新增入市量将达40万平米,相当与本项目的20倍，
8、其中有幸福村商业街、中国红街商业街、建外SOHO二期、国锐三里屯项目、巴黎城等；政府政策不稳定，将隐藏着销售的风险；建外SOHO一期的投资与回报不平衡
