《海东住宅》PPT课件

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1、海东·龙域营销报告书——住宅部分目录外立面及泛灯公共空间户型园林会所智能化周边环境塑造物业管理产品塑造价值目标营销思路价格策略成本控制价值实现项目特征政策分析市场分析客户分析价值提炼项目认知打造项目品牌塑造发展商品牌品牌战略营销推广策略品牌价值物业发展建议项目定位专业优势执行力优势增值服务优势众厦优势专业服务第一章项目认知经济指标项目特征项目认知市场分析政策分析客户分析项目定位项目环境新政影响楼市概况区域规划经济发展在售楼盘客户深圳异地置业整体定位客户定位形象定位户型定位高端物业客户项目特征项目经济指标总建筑面积：15万㎡一期用地面积：14307㎡总建面积：47025.16㎡车位

2、比：1：0.78容积率：40%绿化率：40%覆盖率：18％交通：地处城市快速干道，交通便捷自然环境：地处山体公园半山，自然环境优美配套：周边商业配套不成熟。结论：项目所处地理位置及周边优越的自然环境，具备打造成为豪宅的基础条件。本项目政策分析深圳房地产受新政冲击，购买力正在溢出。惠州不属于房地产调控的重点城市，土地资源稀缺性不严重。深惠经济与产业正步入一体化，惠州正全面承接深圳产业与置业转移。家电五金纺织电子电器机电建材珠江口旅游万山旅游上下川旅游大棚稔平旅游罗浮山旅游白云山旅游鼎湖山旅游——珠三角城镇群协调发展规划（2004-2020）市场分析目前惠州本地市场需求增长幅度不大，

3、居民购房潜力增长趋势明显，惠州多个楼盘外销群体比例较高是一大特色，多数高品质楼盘价格上升趋势明显。惠州开发楼盘品质逐步提升，房价从1500-4000甚至更高的均价，大体可以分为五类，产品差异较大，吸引的目标群体也差异很大。江北，东平片区新盘较为集中，各个片区产品大社区，高品质，配套齐全和园林规划佳倍受亲睐；从销售的楼盘产品来看，各楼盘畅销的多为三房、四房大户型产品，高档销售对象主要是政府官员、企事业单位中高层管理者，以及外来的置业群体普通住宅以企事业单位职员、公务员、中低层管理者为主，外来投资者占据一定比例。惠州楼盘真正意义上的豪宅（超过4000元/平米）较少，供应大约占9%，高

4、档（3000-4000元/平米均价），供应量占25%，普通住宅（2000-3000元/平米）占主流，为45%；低档住宅（2000元/平米以下的）占21%。一类高档产品供应比例少，二三类中档产品供应较多,前三类产品销售率较高,但本地消化率偏弱，特别是一二类需要依靠以外带内，才能促进销售.三、四五类产品销售率较高，主要以本地消化为主。客户分析类别均价分布区域代表性楼盘产品表现形式主要客户群体满足的需求供应比例一类4000-7800江北、东平、金山湖合生·帝景湾、荷兰水乡、东方威尼斯、蓝波湾、金山龙庭（别墅）别墅、TOWNHOUSE私营业主政府公务员企业高层管理者外来的高收入群体

5、内外环境、地段、开发商品牌、物业管理9%小高层及多层大面积三房、四房二类3000—4000江北、东平、河南岸、金山湖金裕碧水湾、丽日百合、城市1号公寓、金山龙庭（小高层）高层、小高层及多层大面积三房、四房、二房政府公务员企事业单位管理者小型私营业主外来进城居民内外环境、地段、开发商品牌、物业管理、配套、户型设计25%三类2000—3000江北、东平、河南岸、演达、鹅岭南金城广场·君华府、金典水岸、阳光假日花园、山水世家、雍逸园2期多层、小高层、高层中等面积三房、四房、二房、一房政府公务员企事业一般管理者经商人士自由职业者企事业单位职工配套、地段、户型设计、小区

6、环境45%四类1500—2000江北、麦地演达、鹅岭南润宇·旺江楼、都市新岸、怡和人家多层、小高层中小面积三房、四房、二房、一房政府公务员个体工商户企事业单位职工农村进城户位置、户型、价格、小区环境、配套15%五类1500以下麦地演达、金山湖经济适用房楼盘：南山花园、惠泽南苑多层、小高层小面积三房、二房、一房投资户农村进城户城市低收入群体价格、位置、配套、面积6%价值提炼产品价值挖掘户型景观社区风水人文未来增值潜力产品价值挖掘——户型建筑布局利用原有自然地形、地貌，依山就势保护山脊线和自然形态，顺应山势进行建筑布局，设计规划成自然落差的半山坡地经典建筑；依山就势最大

7、程度保持原地形地貌，整体布局是依上而下，适度错开，丰富了建筑组群层次。户型一梯两户、两梯三户。户型大尺度、大开间。超宽楼间距。7.3米大阳台设计。6＃楼双主卫设计，充分满足人性化需求。遵循动静分区，干湿分离。实用率较高。产品价值挖掘——景观与社区景观自然景观资项目三面环山，拥有得天独厚的惠州一线自然山景资源，如同世外桃源、风水之地。独家享有惠州最自然山体公园山体标高为109米，可登高俯瞰惠州城市全景观。人造景观资源活水水系：引用天然泉眼分别构成3条水系，利用自然山体落差构建活水园