《房地产行业政策》PPT课件

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1、房地产行业涉税政策解读房地产行业涉及主要税种一、营业税二、土地增值税三、土地使用税四、印花税五、所得税房地产基本开发流程按开发流程，房地产开发一般可分为五个阶段：可行性研究和项目决策阶段建设前期准备阶段工程建设阶段项目销售阶段竣工验收和交付使用阶段建设前期准备阶段取得土地使用权印花税在与国土资源管理部门签订国有土地使用权出让合同时，出让合同书上确定支付出让金总额应按“产权转移书据（0.5‰）”缴纳。土地使用税1、纳税义务发生时间：合同约定交付土地时间的次月或者从合同签订的次月。续上2、执行标准：一等地段的土地6.00元/平方

2、米二等地段的土地4.00元/平方米三等地段的土地3.00元/平方米四等地段的土地2.00元/平方米一等地段：运河路以西、黄河路以东、八一路以南、项王路以北围合的地区；黄河路以西、世纪大道以东、威海路—项王路以北、古黄河以南围合的地区。二等地段：环城东路以西、环城西路以东、环城北路以南、环城南路以北围合的地区（除一等地段部分和经济开发区）。三等地段：经济开发区（含东区、南区、北区），湖滨新城开发区，环城东路以西、通湖大道以东、运河—环城北路以南、开发区大道以北围合的地区（除一等和二等地段部分）。四等地段：井头，嶂山林场，市区范

3、围内的建制镇（除一等、二等和三等地段部分）。3、注意点：⑴经批准开发建设经济适用房和廉租住房的用地；⑵未按合同上约定时间交付土地处理。工程建设阶段注意点：1、甲供材料。对建筑工程所用的原材料、其他物资和动力无论是建设单位提供还是施工单位提供，均应并入营业额；2、甲供设备。对工程所用的设备要区分建设方提供还是施工方外购，对建设方提供的可不并入营业额。建设方提供的设备仍按照财税[2003]16号文件和苏地税[2003]238号文件的规定来掌握，对名单内未列举的设备，仍由省局明确。3、设备与材料划分的原则。设备：凡是经过加工制造，

4、由多种材料和部件按各自用途组成独特结构，具有功能、容量及能量传递或转换性能的机器、容器和其他机械、成套装置等均为设备；材料：为完成建筑、安装工程所需的经过工业加工的原料和在工艺生产过程中不起单元工艺生产作用的设备本体以外的零配件、附件、成品、半成品等，均为材料。案例分析A建筑公司，2009年发生以下经济业务：（1）与C房地产开发公司签订土建工程合同，工程总价10000万元，其中：C房地产公司为工程提供建筑材料1000万元、外购设备2000万元（其中C房地产公司提供热力、电力设备1500万元）。（2）将玻璃幕墙工程分包给B公司

5、，B公司收取分包款2000万元，其中自产玻璃幕墙1500万元、安装费500万元。试问：A公司应缴营业税？B公司应缴营业税？票据如何开具？项目销售阶段营业税印花税土地使用税所得税土地增值税营业税注意点：1、预收款《营业税暂行条例实施细则》第25条第一款规定“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。包括定金以及所有预收性质（订金、看房费等等）的款项。本期应纳营业税额＝（主营业务收入+期末预收账款-期初预收账款+其他应付款＋价外费用+视同销售收入）*5%。续　上价外费用：包括收

6、取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：（一）由国务院或者省级政府批准设立的政府性基金，由国务院或者省级政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（三）所收款项全额上缴财政。这里需要提醒的是：一、纳税人因为提供应税行为而收取的罚息、滞纳金、延期付款利息，一般是并入提供应税行为的营业额按照适用税目缴纳营业税，不

7、单独按照“金融保险业”税目缴纳营业税；二、符合一定条件的代行政单位收取的政府性基金和行政事业性收费不属于价外费用的范畴；实际工作中理解此规定要注意把握以下五个方面：1、委托方必须是行政事业单位，其他单位如企业等不包括在内；2、适用范围，仅包括政府性基金和行政事业性收费；3、政府性基金必须是国务院或者省级政府批准设立，行政事业性收费必须是国务院或者省级政府及其财政、价格主管部门批准设立，对市及以下政府设立的均不在内；4、票据使用，收取时必须开具省级以上财政部门负责制的财政票据；5、所收款项全额上缴财政，受托方不能收取手续费。如

8、果纳税人代收的费用不能同时符合上述条件，则应作为价外费用处理。视同销售：将不动产用于抵偿债务、分配给股东、对外捐赠、赞助、奖励给职工等不动产所有权转让行为（不含股权投资），换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，计征营业税。续　上企业财务处理：借：营业税金及附加贷：应交税