2011年燕郊项目初判与产品定位投标报告

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1、谨呈：上实城开集团国际化生活打造燕郊明天！——燕郊项目初判与产品定位投标报告前期关键结论回顾。项目面临难点：1，地段：城市陌生区，非热点开发板块； 2，产权：50年产权，商业立项；3，大型综合体：商业比重偏大；4，市场：在售项目多依赖价格驱动，如何实现平台价值突破；思考路径：1，通过区域价值挖掘及市场调查分析，进行项目定位及产品建议。 2，改变传统开发模式，站在都市化的角度，实现与北京生活方式的对接。 3，前瞻性打造，契合客户精神需求。前期沟通存疑。希望倾听客户的声音，通过访谈了解客户的真实想 法和真实需求。Ø客户对区域的认识。Ø客户对项目的认识。Ø客户的住宅需求。Ø客户的商业需

2、求。住宅与商业如何定位从而实现无缝对接？本阶段工作重点。本阶段主要进行区域深度调研，重点通过客户访谈及真实有 效的问卷调查来解决开发商核心关注问题。访谈对象包括业 内人士、本地客户、外地客户等，职业涉及各个层面。访谈形式深度访谈街头拦访业内深访2组客户深访19组街头问卷20组，其中有效问卷13组访谈客户共计41组，深访21组，街访20组，有效问卷30组。本期核心解决问题。本报告通过大量客户访谈和问卷调查，了解目标客户的真实想法和真实需求，并经过公司领导及项目组成员的反复论证，进而解决本项目的开发模式和产品定位问题。本期汇报内容。区域认识项目分析客户解读项目定位物业建议价格建议世联

3、服务区域认识。l世联东部案例展示l世联对东部区域的理解燕郊之于北京、之于通州，是什么？世联见证东部区域成长历程嘉德燕郊东湖湾望京板块中建红杉溪谷天洋城燕京航城燕郊板块公园5号8哩岛金融街园中园东贸国际CBD板块通州板块通州新城运河核心区华业东方玫瑰本报告是严格保密的。WORLDUNION示元桥燕郊镇阳公园燕京航城：l总建筑面积：114万㎡；l类型/栋数：40栋，16~33层；；l容积率：2.99；l产品：2梯3户或4户，39-134平米；l价格：目前报价均价8000元/㎡；l交房标准：精装修；l物业：世邦魏理仕/1.4元-㎡-月。本报告是严格保密的。天洋城：l总建筑面积：183万

4、㎡；l类型/栋数：44栋，18-35层，板楼，共13200套，三期共19栋，约80万㎡l容积率：2.97；l产品：50-60㎡一居，70-90㎡两居，110-120㎡三居；l价格：均价9500-11000元/㎡，毛坯l物业：天融物业1.4元/㎡/月。嘉德燕郊项目物业建议：•商业街：占地4000㎡左右，风情化的商业街，包含音乐喷泉广场、餐饮区、酒吧街等；•园林示范区：占地10000㎡左右，包含园林景观、水系和简单的运动场地；•住宅：洋房2.8万平米，高层10.2万平米；WUORLDNION示东贸国际CBD东超大规模城市建筑综合体Ø地处北京东郊燕郊经济开发区的旅游度假区核心，位于东长

5、安 街的延长线上，西距CBD国贸中心25公里，北距首都国际机 场及新国际展览中心25公里。Ø总建筑面积：69.75万㎡；Ø套数/栋数：6394套,27-33层；Ø容积率：3.69；Ø产品：一二期住宅零居44-46㎡，一居63-66㎡，二居86-90 ㎡，三居100-120㎡，三期酒店式公寓40-80㎡；Ø配套：五星级酒店、甲级写字楼、3万㎡购物中心、1000㎡ 双语幼儿园、3000㎡会所、3万㎡园林景观；东贸国际占位CBD，打造国贸东段地标性城市综合 东贸国际占位CBD，打造国贸东段地标性城市综合体,成功引领燕郊住宅市场！ 体,成功引领燕郊住宅市场！城市化路线，细节处理打造高端

6、品质，跳出燕郊现有市场水平本报告是严格保密的。WORLDUNION示华业东方玫瑰：建筑类型：住宅板楼、塔楼、板塔结合 建筑面积：1010000平方米户型及面积：一居40-50平米二居80平米 容积率：3.5绿化率：35％土地年限：70年东方玫瑰：主流居住大盘，承接CBD挤压客群及区域内首改客群8哩岛：占地面积：11.6万平米 建筑面积：14.6万平米 绿化率：42%容积率：1.6产品：别墅160-377平方米；89平米二居； 136平米三居8哩岛：生态宜居社区，面向东部改善升级客户中建.红杉溪谷：占地面积：万平米建筑面积：115000万平米 绿化率：30%预计开盘时间：2011年

7、5月 土地年限：70年产品：联排；叠拼中建·红杉溪谷：通州新城运河CBD，首智别墅典范本报告是严格保密的。WORLDUNION示金融街园中园：通州首个商务综合体打造，标志通州迈进国际新城的开始。本项目打造将进一步提升区域的整体形象，成为区域价值提升的有力支撑。；华业通州核心区项目：通州新城核心腹地，打造通州未来国际化城市地标。WUORLDNION示东湖湾——突破望京，站位城市中心豪宅圈！地理位置：位于东北四环外，京承高速以东总建筑面积： 约63万平米配套：30000平米独立式国际