佛山东方水岸9月份广告推广方案

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1、2008佛山东方水岸9月份广告推广方案一、市场背景概况1、受宏观调控和市场大环境的影响，消费者持续观望，楼市经过大半年的调整，价格回归价值，但市场成交量仍不见好转。2、由于奥运会的影响，消费者对楼市关注热度分散，市场目光聚焦奥运之后的楼市，发展商可能在9月份集中大量推货，楼市竞争将更加激烈，佛山楼价将持续“短期内仍有微调，综观长期呈平稳向上”的发展态势。3、七月禅城个盘新增货情况（按最新预售证领取时间排列）二、主要竞争对手分析9月份主要竞争压力依然来自亚艺板块和东平新城两大板块。目前而言，相比东平河板块，亚艺板块在交通、教育、文体娱乐等各方面配套上都具有相当的优势。亦即处亚艺板块的竞争对手

2、，相比东方水岸都具有以上配套优势。东平新城6盘齐发，区域楼市人气走高，但也给本项目带来竞争压力。亚艺板块在售楼盘分析项目产品销售包装推广恒福·新城一直以来都是以自然销售为主，8月推出95—143㎡洋房61万元起没有作太多的推广促销活动，广告诉求园林、水景、CBD核心地九鼎国际城开售速度都比较快。未来会推售一些130—150㎡大面积高层单位。预计照以往的推售手法，一次只推出少量单位，等消化完再推第二次的货在首次开卖前在销售中心进行了几次活动，收到比较好的效果，在客户心中树立了一个较好的形象中海文华熙岸以洋房产品为主，推售160—370㎡大面积单位，由于包装修方面的问题，推出一座毛坯房，以解决

3、客房心中的难题，充分显示其人性化的销售模式；而90—100㎡小面积单位可能会在年底推出其广告走重复式、地毯式轰炸路线，七月份联手“刘三姐”、八月奥运期间单纯的销售信息广告独揽笑奥江湖特刊项目产品销售包装推广玫瑰园·中央一品一、二期已交楼入伙，三、四期销售近尾声，目前湖岸经典大宅楼王单位在售中。由于在售产品可选择户型单一，而且今年年初价格相对过高，所以未能吸引消费者前来置业，销售业绩一般。年末可能会推出五期小面积单位报广投放较少，主要诉求点是板块价值；时有小型公关活动举行。天湖郦都现时销售情况比较理想，每月成交量都不错。7月份调整价格后，销售火爆，剩余产品多为价位较高高层单位，现在售“天湖1

4、7墅”营销活动较为频繁，几乎每个星期都有活动，但活动缺乏创新销售现场人气不高。广告诉求都不离“湖”。金地·九珑璧现时销售较旺，因其大部分洋房产品已推出市场，楼盘中资源较好、价格较低的单位热售中。开售至今，同期业绩只较九鼎稍低。相对报广，其户外广告发布更多，16坊只在六月开盘时投放过报眼广告。其定位为：世界精髓，高层华宅雅居乐花园价高于8000元单位滞销，而100㎡左右价格7000元/㎡销售较好，可见价格是该项目销售的重要因素。现正推售地面商铺以及6800元/㎡特价单位。营销活动较少，销售现场人气也不高。广告诉求“亚艺名门”湖是必不可少，强调性价比项目产品销售包装推广慧港国际销售速度快，但项

5、目在园林景观方面有缺陷。营销活动举行得较少，平时入场客不多，只在开卖期间才有火爆场面。目前推出135—145㎡大户型面积单位报纸广告投放量很少，诉求CBD超值景观滨海御庭靠近东平河，景观优势明显。走高端路线，定价较高。推售户型单一，以内部消化为主空中别墅，水岸生活。近期推广力度减弱海景蓝湾一直以低价位吸引客户，但受亚艺湖板块降价影响，销售情况平谈。现时推售112—200㎡中央园景楼王单位近期推广力度减弱凯德·泊宫，瀚城瀚城在年底开卖，洋房面积为89—300㎡，首先推120—160㎡单位。泊宫为高端别墅产品，8月31日预售广告诉求比较有思想高度，走“淡泊“路线依云水岸首期即将推出联排别墅，户

6、户南北朝向。以五房五厅户型为主，面积由约350-420㎡左右，且户户赠送地下室面积，增加有效使用面积，另外前庭后园，天井，充分体现建筑向自然的生活方式广告诉求绿色、生态、水岸大宅，并突出其发展商百年品牌的强大实力，媒体广州日报、佛山日报投放并重。公关活动举办得比较多，不失时机地运用绿色奥运、“火炬”展开公关活动东平新城板块在售楼盘分析8月份主要在售楼盘广告一览8月份主要在售楼盘广告一览8月份主要在售楼盘广告一览8月份主要在售楼盘广告一览小结◎凯德集团、依云水岸、依云小镇等新盘由于处于入市预热极端，其广告风格多走形象路线；◎成熟楼盘迫于现阶段市场形式，均纷纷举起促销大旗，大打价格战和性价比；

7、◎楼盘的广告推广日渐强销，估计下半年这种趋势仍难以改变。三、目标客户分析◎主力年龄在30-55岁之间，中上等经济实力，有远见，看重版块发展前景；追求高品质的栖居，看重公园江景配套、生态环境。◎从现有成交客户购买心理特征分析，他们看重地段的稀缺景观资源，对政府规划有信心，看好板块的升值前景。◎从未成交客户来看，那些仍保持观望态度的目标客户，他们认为港口搬迁五年时间过长，对东平新城现状缺乏信心。部分认为本项目户型设计和实用率