世联行呼市坐实“楼市松绑”第一城

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1、【世联行楼市新评】（2014）之二十二呼市坐实“楼市松绑”第一城2014-06-30事件：6月20日，呼市房地产开发监督管理处对外发布通知，居民购买商品住房(含二套住房)在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明。随后，该管理处以“打印错误”为名撤回已发布文件。相关责任人表示，政府文件因文字打印错误，需更正后重新发布。正当舆论热议呼市效仿“沈阳限购一日游”搞乌龙，事态发展峰回路转。6月27日该管理处刊登更正后文件，原取消限购内容未变。因此，呼市成为中国首个明文表示取消限购的城市。正式明文确认国内尚属“首”城今年以来，限购“

2、松绑”消息频传，呼市以红头文件形式对外放开限购政策尚属国内第一城。统计显示，2014年以来，先后有广西南宁、杭州萧山、江苏无锡、辽宁沈阳等至少9个城市传出采取放宽落户或直接放松限购条件等方式促使楼市成交走量。统观各地政府表现，或遮遮掩掩，或出面否认。究其原因，一方面迫于舆论压力，另一方面虽然中央层面采取默许态度，鉴于并未正式发文调整二三线城市限购政策，各个地方都不想成为枪打出头的那个。市场库存高企去化时间遥遥无期呼市商品房、商品住宅库存高企，媒体戏称“我不裸奔谁裸奔”。数据显示，目前呼市全市商品房库存总量2200万平米，商品住宅达1420万方，按照近六

3、个月平均销售面积核算，去化时间高达10年。而统计公报显示，2013年末呼市常住人口仅为300.11万，不及北京常住人口的15%，然而库存达到北京可售量的1.49倍。虽然我们看到，呼市以其行政地位优势，11年至今保持平均4.46万人的人口净流入，但面对市场庞大的供给仍显得杯水车薪。另一方面，呼市还存在着我国其他地方房地产市场监管不规范的通病。很多本地开发商先开发后做招拍挂，五证不全在售项目繁多，更加剧了过度供应局面。呼市土地出让情况呼市商品房库存情况土地规划建面（万平米）20007可售面积（万平米）去化时间（月，右轴）商品房成交面积（万平方）5.9625

4、00205月2501500建面/成交53.920002009844150015010003100010050025005016610000月月月月月月月月月月月月8258258252009年2010年2011年2012年2013年111111年年年年年年年年年年年年201120122012201220132013201320142014201120122013土地市场成交低迷财政危机催发政府松绑2014年1-5月份房地产开发企业土地购置面积11090万平方米，同比下降5.7%，降幅比1-4月份收窄2.2个百分点；土地成交价款2954亿元，增长8.7%，

5、增速回落0.9个百分点。市场低迷促使开发商以深圳世联行地产顾问股份有限公司深南东路罗湖商务中心12楼邮政编码：518001电话：（+86755）22162800传真：（+86755）22162900http://www.worldunion.com.cn【世联行楼市新评】（2014）之二十二更审慎的态度拿地。呼市也难逃市场遇冷局面，数据显示，呼市2014年1-5月份土地出让金总额累积同比下滑56.18%，而2013年全年土地出让金总额同比2012年暴增73.29%，且当年7月某本地开放商（内蒙古筠泰房地产开发有限公司）更豪掷愈近16.59亿元拿下呼市地

6、王。今年1月23日起，各省审计厅陆续公布了本省份政府性债务审计结果，有报告显示，有23个省份明确表示将“地方债依赖土地收入偿还”列入主要问题。财政学中关于土地财政依赖度定义为当年度土地出让金与公共财政预算比值。按照这一算法，呼市2013年土地财政依赖程度达到78.42%，杭州萧山、南宁、沈阳分别为183.50%、79.30%、65.87%。杭州市国土资源局萧山分局有关负责人曾公开表示，希望通过设置购地保证金上限的方法，鼓励开发商来萧山拍地。政府通过低买高卖的“圈地模式”丰盈了地方财政收入，由此而引发的权利寻租和腐败也备受诟病。“地方债、土地偿”一直以来

7、是我国土地财政的明显表现。如果地方政府过于将精力放在经营土地上，那么就失去了维持实体经济持续增长的动力，直接导致地方产业经济税收收入较低，进而又回到寻求卖垄断性资源——土地的怪圈。这种做法必然使地方经济体被房地产市场绑架，“地方财政”被房地产市场的晴雨绑架，政府意图通过行政手段释放需求，但市场的反映并非如自己所愿。谋求产业结构升级才是去库存硬道理呼市与鄂尔多斯、包头同处资源大省内蒙古，虽然相比以上两城市，其自然资源稍显逊色，但不可否认呼市分享了资源密集型经济发展的红利。比如，呼市拥有“伊利”、“蒙牛”两大国内知名乳业品牌，奶牛头数、奶产量、人均占有量、

8、人均消费量等均居全国之冠；电力方面，已建成大唐托电、呼市热电厂、北方金桥等电厂，电力装机容量在