房地产企业三大清算及项目清盘实务

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1、房地产企业三大清算房地产企业三大清算房地产企业三大清算房地产企业三大清算及项目清盘实务与技巧及项目清盘实务与技巧及项目清盘实务与技巧及项目清盘实务与技巧主讲人：蔡主讲人：蔡昌昌caichang@126.comccaichang@126.comaichang@126.com第第第第1111讲讲讲讲所得税清算所得税清算所得税清算所得税清算预缴所得税政策预缴所得税政策�国税函[2008]299[[2008]2992008]299号（2008.1.1-22008.1.1-008.1.1-）�1.11..预缴办法房地产开发企业按当年实际

2、利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发产品在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。即将实际利润额与预计利润额之间的差额，调整应纳税所得额。2011-3-223预缴所得税政策预缴所得税政策�2.22..预计利润率标准�非经济适用房开发项目1.1.1.位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于202200％。2.2.2.位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%115%

3、5%。3.3.3.位于其他地区的，不得低于101100％。�经济适用房开发项目　不得低于3％。2011-3-224预缴所得税政策预缴所得税政策�3.33..纳税申报表填报�房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，开发产品在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，填报在《企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A((AA类)》(国税函[2008]44[[2008]442008]44号文件附件1)11))第4行“实际利润额”内。2011-3-225预缴所得税操作技巧预缴所得税

4、操作技巧�1.11..选择预缴模式　总体思路：根据企业财务会计核算质量以及上一年度企业所得税预缴和汇算清缴实际情况，依法确定企业本年度企业所得税预缴期限和方法。2011-3-226所得税汇算清缴操作实务所得税汇算清缴操作实务�会计设计理念�逻辑框架（1）1张主表和111111张附表；（2）适用于查账征收的企业；（3）注意填列顺序2011-3-227所得税汇算清缴操作实务所得税汇算清缴操作实务�汇算清缴的一般程序�1、进行纳税调整：�2、填写纳税申报表纳税人年度终了5个月内，自行纳税调整并填写申报表及其附表，同时附送年度决算报表

5、。2011-3-228所得税汇算清缴操作实务所得税汇算清缴操作实务�汇算清缴的一般程序�3、税务受理申报，并审核申报资料如发现纳税申报表有计算错误或有漏项，及时通知房地产企业进行调整、补充、修改或限期重新申报。�4、确定应纳或应退税额，最终税款入库�5、开展税务稽查征管与稽查的分离，请务必注意风险[案例分析]：逃避税收的责任2011-3-229项目完工条件项目完工条件�完工的确认条件企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件

6、之一的，应视为已经完工：1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。2、开发产品已开始投入使用。3、开发产品已取得了初始产权证明。2011-3-2210收入的税务处理与纳税申报收入的税务处理与纳税申报�收入确认条件2011-3-2211收入税务处理与纳税申报收入税务处理与纳税申报�采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1.1.1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。2011-3-2212收入税务处理与纳税申报收入税务处理与

7、纳税申报2.22..采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。2011-3-2213收入税务处理与纳税申报收入税务处理与纳税申报�3.33.

8、.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入