有限总价下全寿命周期的低碳住宅建设

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1、有限总价下全寿命周期的低碳住宅建设中国房地产业协会副会长陈兴汉栖霞建设股份公司董事长一、坚持有限总价是我国现阶段大规模发展低碳住宅的前提条件（一）发展低碳住宅刻不容缓•按人均占有量计算，我国是一个能源、土地、水、原材料等资源严重短缺的国家。按每单位GDP能耗计算，我国又是一个资源实际利用效率很低的国家。要想实现经济的可持续发展，就必须改变以高能耗高排放为特征的粗放型生产方式，大力发展低碳经济。而在整个低碳经济版图中，发展低碳住宅的紧迫性尤为突出。•我国正处于工业化和城镇化快速发展阶段，每年城乡新建房屋建筑面积近20亿平方米，其中近12亿平方米是住宅。迅速地大规模发展低碳住宅，并加

2、快对既有住宅的节能改造步伐，对于兑现我国政府节能减排承诺，实现我国经济社会的可持续发展，具有十分重要的意义。（二）降低碳排放必须着眼于全寿命周期•经测算，如一幢办公大楼的使用寿命为70年，其建造成本只是其全生命周期成本的19%。除建造成本外，在建筑全寿命周期的成本中，还包含装修成本、维修成本、运行成本、设备更换成本、物业管理成本等等。建设低碳住宅必须贯彻全生命周期理念，使住宅的建造和使用成本，以及碳排放总量达到最低。（三）基本国情决定了大规模发展低碳住宅必须坚持有限总价•我国正处于城市化、城镇化快速推进阶段，新建住宅规模庞大。要实现低碳住宅的大规模发展，首先要考虑到的是、国家的经

3、济承受能力，以及老百姓的实际支付能力。在商品住宅领域，强调运用最新技术，片面追求低碳的做法，将导致造价、未来设备更新等成本居高不下，这只适合于富裕阶层。在保障房和普通商品房领域，对于节能减排指标和科技含量的过高追求，也会导致单位面积造价的攀升和使用成本的增加，这是现阶段我国政府和民众无法承受的。•因此，当前，要大规模发展低碳住宅，既要重视技术上的先进性，更要重视经济上的可推广性，最好的方法就是建立有限总价下的低碳住宅技术体系，大力集成推广先进、适用、低成本的“四节一环保”技术，充分利用自然通风采光和可再生能源，从而推动低碳住宅建设的全面快速展开。生态典范——蘑菇房车库自然通风自然

4、采光二、有限总价下基于全寿命周期理论的低碳住宅建设（一）重视城市规划•城市建设中，最大的浪费，来自于大拆大建。由于城市规划的不科学，以及规划实施过程缺乏统筹安排，许多建筑在远未达到使用寿命时就被拆除了，许多道路成了“拉链”路。规划中的短视行为、规划制定后的随意变更，以及规划执行过程中的落实不到位，造成了能源资源和社会财富的大量浪费。•在欧洲许多的城市，适度的城市规模，历经数百年却一脉相承的城市肌理，既有效减少了能耗高、防灾难、交通堵塞等大城市病的产生，也杜绝了由于大拆大建带来的资源浪费与环境污染，而且使城市具备了深厚的历史文化底蕴。西班牙国土面积约50万平方公里，是江苏省的5倍，

5、人口总数为4600多万人，是江苏省的五分之三。它最大的两个城市巴塞罗那和马德里，都有几千年历史却只有200多万人口。它的第5大城市塞维利亚历史悠久、风景秀丽、建筑优雅，只有90万人口。西班牙巴塞罗那西班牙巴塞罗那西班牙马德里保障房西班牙马德里普通住宅西班牙塞维利亚•西班牙境内几万至几十万人口的小市镇，更是比比皆是。在巴塞罗那和马德里之间，有一个摩尔人时期依山而建的小镇，叫托雷多，至今已有300多年历史。海边小镇西切斯也有200多年历史。在法国、西班牙等欧洲国家，越到小的城镇，它的建筑历史越悠久。•科学的一以贯之的城市规划，不仅可避免城市建设过程中的大拆大建，而且能够造就了一个城市

6、独特的城市肌理和历史文化。因此，发展低碳经济，建设低碳住宅，首先要从科学的、一以贯之的城市规划开始。西班牙5万人小镇托雷多西班牙海边小镇西切斯（二）优化项目设计•建造成本的控制，95%在设计阶段，5%在施工阶段。与此同时，项目设计在控制建筑的使用成本方面也发挥着重要作用，例如住宅小区的总体规划直接影响到后期的物业管理成本，交通组织设计直接影响到业主的通行成本，景观设计直接影响到未来公共水电费和维护成本，建筑设计中对自然通风、采光的重视可以减少对照明和通风设备的依赖等等。•在南京江畔人家保障房项目建设中，我们通过规划设计和管理模式创新，实现了保障房小区“高标准低费用管理”。具体表现

7、在五个方面：一是引入国际先进的新城市主义城市建设理念，采用街坊式组团布局，一个组团内安排一个村庄的拆迁户，充分发挥熟人社区的优势，降低小区物业管理强度，减少物业管理人员，从而节约小区的物管成本。•二是多采用树阵式、园林式停车位设计，既减少建设和维护成本，又改善了居住环境。三是采用下沉式中心广场设计，江畔人家树阵停车位既为业主提供了公共交流空间，又解决了在保障房社区常见的车辆乱停乱放问题。•四是通过建设一座8000平方米大超市、卫生站、商业街，以及为6个居委会每个居委会提供1000