万科小户型产品实景对比研发成果

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1、政策解读＋市场策略小户型产品产品研发＋项目应用一.政策解读＋市场策略看清目标再跑!●为什么研发小户型产品？●小户型产品的实质与策略？1.小户型产品的相关政策背景时间简称文件名发布单位12005.3“国八条”《关于切实稳定住房价格通知》国务院办公厅22006.5.17“国六条”国务院常务会议32006.5.29“国办37号文”《国务院办公厅转发建设部等部国务院办公厅转发（国十五条）门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》42006.7.13“建设部165号《关于落实新建住房结构比例要建设部文”求的若干意见》52006.9.4.“1101号文”

2、《北京市规划委员会关于贯彻落北京市规划委员会实宏观调控政策加强住房结构规划管理的通知》“国八条”一、高度重视稳定住房价格工作二、切实负起稳定住房价格的责任提出调整住房供应结构三、大力调整和改善住房供应结构提高土地使用效率四、严格控制被动性住房需求五、正确引导居民合理消费预期六、全面监测房地产市场运行七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查7090第一步-“国六条”一、切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适提出对新建住房结构用住房和廉租住房。各地都要制定和实施限定具体比例住房建设规

3、划，对新建住房结构提出具体比例要求。二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度。7090第二步-“国办37号文”（国十五条）（二）明确新建住房结构比例“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下

4、住房（含经济适用正式发布“70/90”政策住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。……7090第三步-“建设部165号文”一、明确新建住房结构比例……套型建筑面积是指单套住房的对“套型建筑面积”建筑面积，由套内建筑面积和分摊加以解释、明确的共有建筑面积组成。经济适用住房建设要严格执行《经济适用住房管理办法》，有计划有步骤地解决低收入家庭的住房困难。……住宅设计规范3.5技术经济指

5、标计算3.5.1住宅设计应计算下列技术经济指标：—各功能空间使用面积（ｍ²）；—套内使用面积（ｍ²/套）；—住宅标准层总使用面积（ｍ²）；—住宅标准层总建筑面积（ｍ²）；—住宅标准层使用面积系数（%）；—套型建筑面积（ｍ²/套）；—套型阳台面积（ｍ²/套）。3.5.2住宅设计技术经济指标计算，应符合下列规定：1、各功能空间面积等于各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和；2、套内使用面积等于套内各功能空间使用面积之和；3、住宅标准层总使用面积等于本层各套型内使用面积之和；4、住宅标准层建筑面积，按外墙结构外表面及柱外沿或相邻界墙轴线所围合

6、的水平投影面积计算，当外墙设外保温层时，按保温层外表面计算；5、标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积；6、套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数；7、套型阳台面积等于套内各阳台结构底板投影净面积之和。政策需求&市场需求思考：我们要做的是满足政策的小面积产品？还是市场细分下的真正小户型产品？2.市场产品解读1-金地未未来2-万科金色里程3-金地湾流域4-河谷3号区位图金地未未来mk.6219.1km9.9k02.4mkm河谷3号万科金色里程金地湾流域项目概况楼盘名称地上总建筑面积容积率90以下住宅产品类型单价区间90

7、平米三房（花园洋房）1-金地未未来15.4万平方米1.650-90平米复式（高层）1.3万－1.7万（2008.6）90平米两房（高层）2-万科金色里程90平米三房（高层）10.5万平方米1.5约1.5万（2008.8）77平米两房（高层）3-金地湾流域90平米两房（高层）23万平方米1.51.3万-1.9万（2008.9）90平米两房（花园洋房）4-河谷3号约4万平方米<190平米以下联排别墅约1.5万（未开盘）1-金地未未来●多样性-户型：90三房（花园洋房）、90两房（高层公寓）、50-90空中复式（高层公寓）-客户：从单身到三世同堂、从工

8、薪族到中产阶级、从初次置业到改善居住●附加值-地下室：将地下室分别赠送与一、二层用户，提高地下空间使用效率，二层价值最大化-露台：花园洋