工业地产开发模式探秘

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1、地产开发新奶酪——工业地产开发模式探秘■编辑王志真我国加入世贸组织后，近几年掀起工业地产开发热潮，各式各样的工业开发区不断涌现。最近又掀起一种工业房地产开发新模式，这种开发模式既顺应了目前中国工业发展的需要，又开启了新的地产开发领域。目前格力电器、美的集团、海尔集团等国内家电巨子也不约而同的打着产业“扩军”的旗号大举圈地，建造自己的工业园区。工业地产开发成为了香馍馍。前瞻战略研究模块自从中国加入WTO以来，在国际产业转移加快的形式下，各类工业开发区已成为区域经济的重要增长点，成为我国承接世界先进制造业转移、吸引国际资本流动、创造更多就业机会、

2、带动经济社会协调发展和走新型工业化道路的主要载体。在国际上以制造业为主体的各类工业开发区这种工业房地产开发已成为房地产业的一个重要组成部分。一、工业地产开发源动力1、大背景下造就工业地产发展中国与世界的贸易进一步加强。从而带动中国经济发展。同时随着国际经济复苏，给制造业带来了很大的商机，由此产生工业用地需求。近两年，正是中国与世界贸易最强的时期，许多外商纷纷地进入中国，这些企业的进入需要建设许多厂房，另外，由于中国目前是世界最大的制造国之一，许多民间企业崛起，陈旧的厂房需要升级，同样需要大量的厂房。由于不少投资商希望投资地有标准厂房出租，以减

3、少固定资产的投入，降低投资风险，同时将更多的流动资金用于加快企业生产发展上，达到挖潜增效的目的。因此“工业房地产”这一新兴经营模式应运而生。2、市场环境的使然由于近两年住宅被宏观调控，地产投资转向了写字楼、商业等物业；写字楼、商业地产“调控”风声吃紧，地产投资又转向了工业地产。由于工业地产通过工业的名义拿地容易而且面积大，地价低并有优惠政策，因此工业地产开发成为了香馍馍。由于地产公司要在异地建设生产基地，一般要考虑一个比较重要的因素——土地成本。根据中国城市地价动态监测系统2004年各季度的调查结果分析，2004年，中国工业用地价格平均为48

4、0元每平方米，约为32万元每亩。惯常的运作是：根据投资者投资规模、年产值、带动效应的不同，量身定做土地优惠政策，投资规模、年产值、带动效应越大的投资者，可获得越多的土地优惠。由于工业用地投资建设后，升值潜力大，工业划拨用地与商业出让用地的土地价格相差悬殊，通过工业用地立项取得的土地，几乎可以称之为低成本高收益的典范，从市场需求的强度来看，出租没有压力，投资回报率约在8%左右，可以说目前工业园区的投资回报率最高。正是这种投资环境下，许多开发商先前投资住宅开发、商业项目开发，到此次转战工业地产开发，带动了工业地产的发展。112《决策情报》总第62

5、-63期“工业地产”新模式探析决策思维情报相关链接国内部分在建工业地产项目概况项目名称地址占地园区性质及概况本园区为科技工业园区。上海青浦工业园区上海青浦区内市级工业开发区56.2平方公里开发模式为对值开发，园区的经营策略体现在为企业提供完善高效的配套服务。已完成中心土地的"九通一平"建设及主干北海市工业园区广西北海市工业园区道路的绿化。是全国现代物流试点地区、首家电子报关苏州工业园区苏州城东金鸡湖畔288平方公里试点关区。进驻的企业有德国西门子集团、韩国三星电子、日本富士通等等。是以发展生物制药、新型建材、机械加西安蓝田工业园区西安市蓝田县

6、城北部10平方公里工为主的综合性工业园。二、工业地产开发模式在国内以开发区为主导的工业房地产，经过近二十年的发展正方兴未艾，并积累了丰富的经验，形成了区域特色和产业特色，日益成为我国经济发展和走新型工业化道路的主要依托。工业地产开发模式也在不断发展着，目前工业地产开发模式可以分为两种：模式一：代租收购代租收购是指收购一些带有租约的工业物业产品。由于一些旧厂房本身有租约，但厂房本身欢迎进入中国房地产商网www.winfang.com113前瞻战略研究模块跟不上产业的发展，需要更新换代。而企业不想投资太多或无力开发，开发商通过收购这类厂房进行开发

7、，再反租给原来的租客，这样开发商开发出来的厂房不怕找不着商家来租赁，在后期招商方面更加有保障，而商家也省去另找厂房的麻烦，形成双赢的局面。但这种开发模式一般较为少用，在本专题不作详谈。模式二：对值开发对值开发，是指根据客户需求制造厂房标准，反租给客户。以往投资一个工业项目，都是企业自己找地皮建厂房，然后开工生产产品。从办批文要地皮到建厂房，一般需要花一两年时间。这样在企业未生产前，就投入了大量资金，而且还牵扯了大量人物、物力。而现在这些由投资商根据企业的要求进行订单式的开发。即由投资商在工业园区内成片建设标准化的工业厂房，出租或出售给符合园区

8、发展规划的工业企业用于生产，并集中为企业提供物业管理、物流配送等服务。这种工业发展和商业房地产相结合的经营模式让厂房投资商、企业、政府实现多方受益。这种开发模式现已