博思堂南通永兴花苑1号地铁项目市场报告全

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1、南通永兴花苑1号地块项目市场报告第一部分：南通市宏观环境第二部分：南通市房地产市场分析第三部分：项目分析及定位第一部分、南通市宏观环境1、人口概况：南通市总人口786万，常住人口734万，市区人口85.26万2、相关宏观经济数据统计分析2.1、GDP南通市GDP（单位：亿元）江苏省、南通市人均GDP示意图（单位：元/人）16003000014002500012002000010001500080010000600500040002002002年2003年2004年2005年02002年2003年

2、2004年2005年南通市人均GDP江苏省人均GDP南通市经济增长速度不断增加，2005年的GDP较2004年增长了19％，增长速度为江苏省十三市第一。快速发展的经济为南通的房地产市场发展奠定了强有力的基础。2.2、居民收入水平江苏省、南通市城镇居民人均可支配收入（单位：元/江苏省、南通市农民纯收入示意图（单位：元/人/人)年）1400060001200050001000040008000300060002000400020001000002002年2003年2004年2005年2002年200

3、3年2004年2005年南通市市区人均可支配收入江苏省城镇居民人均可支配收入南通市农民年纯收入江苏省农民年纯收入南通市城市居民人均可支配收入逐年提高，且高于江苏省的平均水平，反映出南通的居民收入水平位居江苏省的中上游。收入水平的提高，为居民的消费水平和消费需求的提高提供了条件，从而激发出人们对改善居住环境和消费的欲望，促动房地产以及相关产业的发展。3、城市未来规划和发展方向城市发展性质：上海北翼现代化的港口、工业、贸易、旅游城市。城市人口发展规模：近期(2005年)：85万远期(2010年)：1

4、00万远景(2020年)：115万城市发展方向：以主城区和开发区为基础，相向靠拢，两头延伸，形成沿江带形发展的态势。远景进一步向东南发展延伸，与通州、海门相向发展，形成沿江“组群式”城市结构。城市发展结构形态：规划形成港闸区、主城区、开发区、江海港区四个各具特色、城市职能各有侧重、相对独立的城市组团，（1）港闸区：用地面积：20平方公里。规划分布人口20万人，规划居住用地385公顷，由曙光、永兴、新华、公园、闸东等八大居住区构成。主要职能：发展电力、钢铁、建材、机械、纺织、船舶修造为主；居住、公

5、共设施相应配套的城市组团（2）主城区：规划分布人口55万人（3）开发区：规划分布人口24万人（4）江海港区：规划分布人口1万人4、南通宏观环境综述经济的持续增长，人民收入水平的提高，城市人口的不断增加，为南通的房地产市场发展提供了很好的基础。而从未来城市的规划来看，港闸区作为重点发展的区域之一、其居住环境、配套设施以及居住氛围等等必将随着规划的实施而得到极大的改善。区域的房地产发展也即将迎来一个快速发展和竞争加剧的时代。第二部分：南通市房地产市场分析1、固定资产投资及房地产投资情况南通固定资产投

6、资额一览图南通房地产投资额一览图900815.260.59080.050.480044.70%8034.40%34.80%0.35700605.170.47059.390.335.00%34.70%60060448.420.348.320.255005022.90%35.960.2400309.89400.20.15300302000.1200.1100100.0500002002年2003年2004年2005年2002年2003年2004年2005年固定资产投资额（亿）增幅房地产投资额（亿）增

7、幅体现特征：投资额持续增长、增长幅度有所回落。2、南通历年土地市场统计分析南通市区历年土地出让情况统计南通市区土地价格走势图25000002000154420000001500153513771500000947113610006824908041000000648500368500000002002200320042005200620022003200420052006土地总出让量（㎡）住宅出让总量（㎡）出让土地平均价格（元/㎡）居住用地出让平均价格（元/㎡）经济适用房土地出让量（㎡）总体特征

8、体现：土地市场规范，供地总量均衡。总量逐年递增，2005年达到高峰，总量突破200万方。06年除非下半年有大宗土地出让，否则在总量上不会赶上2005年。05年开始，南通市区出现经济适用房土地出让，总量突破50万方，06年则已经达到30万方。土地价格的提升直接影响南通房地产的最终销售价格，呈现上涨趋势。近两年出让的土地总量较高，意味着短期内今后的市场供应量将会增加，市场竞争将会加剧。南通土地市场分析小结1）、量南通土地市场和江苏其他城市相比较而言是比较理性的，年土地出让总量适中。2）、价从价格上来