徐州睢宁县睢宁人家商娱街区项目定位策划前期策略

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1、华彩锦绣里创享新天地徐州睢宁县睢宁人家项目项目定位及业态策划咨询报告CCDI城市发展咨询研究中心2011年04月项目汇报内容1物业市场分析2周边要素素析分析3开发规模论证4总体开发定位5商业业态策划6居住产品策划1睢宁相关物业市场分析•区域商业市场分析•居住物业市场分析•结论区域商业市场分析消费能力持续增强，消费潜力有待挖掘607065.850605040•2009年，睢宁县社会消费品零售总额为53亿元，近104030年年均复合增长18%，超过了GDP增速（GDP近10年年均3023.22015.419复合增长16%），居民消费能力持续

2、增强15.816.520101000200420052006200720082009社会消费品零售总额（亿元）社会消费品零售总额增长率16000100.01400087.980.01200063.01000063.060.0•与徐州其他县市相比，睢宁县人均可支配收入和人均62.361.7800055.2600040040.0消费支出均处于较低水平，但人均消费倾向比较高，属400020.0于中端消费型的商业市场，需适当挖掘居民消费潜力200000.0铜山县邳州市沛县新沂市睢宁县丰县人均可支配收入（元）人均生活消费支出（元）人均消费倾向区域

3、商业市场分析消费外溢现象存在，新兴业态亟需导入80.060.0•睢宁县现有的商业业态低端，新兴商业业态的滞后导40.0致睢宁市民消费外溢，随着近些年睢宁一系列商业项目20.0的建成开业，外溢现象趋缓0.0200720082009-20.0-13.4-11.8-18.4-40.0社会消费品零售总额（亿元）本地居民消费支出（亿元）消费外溢额（亿元）1201008060•徐州各县市均出现了不同程度的消费外溢，2009年睢40宁县消费外溢额达11.8亿元，消费外溢现象显著，亟需20导入新兴商业业态，满足消费者的需求-29.9-17.1-16.9

4、-13.7-11.8-1.90邳州市丰县铜山县新沂市睢宁县沛县-20-40社会消费品零售总额(亿元)本地居民消费总额（亿元）消费外溢额区域商业市场分析商业缺口分析根据区域商业配置要求和商圈辐射效应测算，随着区域常住人口和从业人口规模的不断增加，本项目成熟时最低商业要求6.8万平米，建议规划商业面积8-10万㎡，其中6_7万平米左右为零售餐饮娱乐等一般商业类类业态，其他2--3万位文化体验、商务会所等高端业态月人均坪效人口有效人口消费总额项目潜在项目可支撑面积商圈范围渗透率2消费(元/平方区域捕获率（万人）(万人)（万元）3份额(万平

5、方米)（元）米)核心辐射常住人群2080%168501360070%3.573公里80030%范围以内从业人群1340%5.2850442050%0.82875次级辐射3-6公常住人口3040%1285010,20050%1.912580030%范围里从业人群2020%48503,40030%0.3825外围辐射6公里7020%145007,0008005%30%0.13125范围以上合计：6.8万平米¢测算方法：商圈承载能力法注：1.满足三级辐射范围内的商业需求，可支撑面积=人口×渗透率×月人均消费额×区域捕获率×项目潜在份额÷坪效2

6、.结合项目定位，来自外围商圈的消费者人数以全部客群的30%计，即外围辐射范围有效人口=(核心范围有效人口+次级范围有效人口)×3/73.坪效=社会消费品零售总额÷商业营业总面积，取2010年预测值为1082元/平米区域商业市场分析——现状商业集中布局，发展趋势良好新城核•睢宁现有的商业布局呈核状，主要集中在元府路片心商区区，位于老城核心区，以元府路为主轴线，形成了以传统百货、休闲娱乐、金融为主的商业核心区•睢宁未来商业布局的主要趋势是县城以北（新城核城西商元府商心商业区）、以西（城西商业片区）地区；将主要引业区业片区进中高端业态，商业发

7、展趋势良好基地新城中心区商业中心集中区域定位横向：元府路、八一路；商贸金融服务中心，老元府路商业片区纵向：中山、红叶、城核心商业区文学路西北环路、行武路商贸集中、休闲娱乐、新城核心商业区交界处金融服务为主元府路、八一西路居住区级商业中心，围城西商业区交界处绕居住区，商贸为主苏源路沿线区域商业市场分析——现状商圈相对单一，商业业态低端•目前睢宁已经形成了中国城、百货大楼、威尼斯这3个商圈；集中布局在元府路地段，商圈相对单一•商业以传统的零售、百货、专卖店、小商品市场、威尼斯商圈超市等业态为主，业态低端中国城商圈•传统百货：集中于三大商圈内

8、，县级购物中心百货大楼商圈•超市：零散分布在各居民区周边，社区型超市•专业卖场：以钢材、电器、五金专卖为主•农贸市场：能级低，零散布局在县城各地基地•商业以店铺式的零售为主，总体规模较小，人均商业面积更小，