栋洋房等实战范本解读(决策)

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3、城东南部，距离市中心的天安门广场16.5公里，距离南四环路仅为3.5公里，亦庄新城总体占地面积为176平方公里。现已有企业800家，其中世界500强企业25家，为达到众多企业的要求，区内水、电、气、热等生活配套设施均采用国际标准建设。特别是正在建设中的数码通讯港和标准清晰度彩色电视传讯实验网，将使这成为北京第一个宽带智能化区域和第一个数字电视实验区域。目前，亦庄北、东、西三侧与交通干道各有100—1000米的绿化带环护，区内绿化率超过30%，空气质量全年1—2级。亦庄的地理位置，以及他的经济价值，区域发

4、展的升值潜力无一不成为一个发展中高档别墅项目的理想选址。二、指向性市场定位一栋洋房，定位北京国贸中央商务区域的白领阶层，在用地交通调节能满足客户的需求后，从户型到造型，从环境到配套，全方位向这一方向倾斜，产品有很强的区域特征。所以，业主入住后的生活品质就可以保障。由于距离造成的一些问题不能说完全解决，至少可以很大幅度的弱化。三、消费群构成1、90％的买家属于二次置业者象一栋洋房这样位于新城市开发地带的TOWNHOUSE由于地价、工程造价等方面的影响，单价比城里同档次的商品房相对便宜一些，但总价却略高于城

5、区住宅。相对于二次置业者来说，一次置业的买家经济上相对脆弱，购买心理也不尽成熟，变动性很强，常担心自己的偿付能力。因此，该项目还是比较迎合城市的二次置业者的购买心理，符合他们的购买动机。2、独立小家庭是主流从家庭结构上看，买一栋洋房的三代同堂的核心家庭也有，而且比例也不少，但是，两口或两口带个孩子的独立小家庭是主流。相对而言，达到这一消费层面的消费群体很少有核656心大家庭。在产品构成上，一栋洋房三分之二的套型价格超过一百万。像这类大套型的买家，购买力更强，家庭结构更独立。他们往往是把老人安置在城里，自

6、己则突破围城，择居TOWNHOUSE，甚至有个别家庭，宁可单独再为老人买套HOUSE，也不愿意合住在一起。3、买家消费水平都比较高，职业分化还不明显，但肯定以白领为主。在一栋洋房的销售过程中可以看到，目前的买家消费水平都比较高，有私车，至少在一两年内有购车意向。但买家的职业分化还不明显，肯定以白领为主。一来，白领收入比较高，也比较稳定，有足够的经济基础；二来，他们的消费水平也比较高，注重享受生活，往往是时尚的先行者；三来，他们的工作压力比较大，所以需要更彻底的放松与调节，而这方面，TOWNHOUSE比城

7、里商品房多一点优势。4、以自住为目的买家占主体城里的商品房的投资回报是比较可观的，而TOWNHOUSE有没有这部分投资空间呢？因此，目前TOWNHOUSE的投资方式与城里的商品房略有差别。TOWNHOUSE的投资回报还是要依靠TOWN的发展。以与一栋洋房同位于北京亦庄地区的鹿鸣苑为例，它的售价在每平方米4500元左右，现在，有机会以6000元的价位出手。像这类的回报，主要得益于地段的升值。而TOWNHOUSE的出租现象目前还很少。但在可以预期的未来，随着城区的发展，人群的聚集，在特殊地段的TOWNHOU

8、SE项目也会有一定规模的租务市场出现。这样看来，该项目的买家是以自售为目的买家占主体。四、社区规划和景观设计一栋洋房社区全部由世界著名的泛亚易道公司设计，整个景观灵动流畅的设计灵感源自梵高流动的画风。在设计上，追求建筑与自然的和谐统一，以创造一种可以回应的景观，从而最大程度的保障居民有更多机会享受开放空间与轻松的生活。整个景观以一条蜿蜒的水系为主要线索，伸展到两个入口处，形成开阔优美的水景，并通过雕塑群形成视觉上的联系，强化了建筑形式与自然