北京市朝阳区远洋万和城项目经营计划

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1、远洋·万和城项目经营计划2008年2月25日目录1.项目概况41.1项目决策背景41.2项目区位41.3项目总平面51.4项目主要规划条件51.5项目资源状况51.6股权安排62.项目战略性安排62.1项目特点62.2战略定位62.3项目资源销售与持有意见62.4公司期望回报72.5公司资源投入与专业支持72.6主要工作安排82.7风险提示82.8项目计划管理职责分工83.项目定位83.1市场定位83.2客户定位93.3产品定位93.4营销策略93.5项目卖点103.6开盘计划103.7市场部职责分工114.项目前期计划114.1前期工作计划114.2前期工作职责分工125.项目设计计划

2、125.1产品配置125.2设计工作计划135.3项目设计费用145.4项目后续设计管理要求145.5规划设计职责分工146.项目建设计划156.1项目建设计划156.2项目建设职责分工157.项目营销计划167.1推广策略167.2定价策略167.3营销节点167.4销售计划177.5项目营销需其他部门配合的重点工作177.6项目营销职责分工188.经营性资产198.1经营性资产定位198.2经营性资产效益测算198.3经营性资产重要节点工作198.4经营性资产工作职责分工209.项目成本控制209.1总成本目标209.2项目招标计划219.3工程成本执行情况及资金计划229.4成本控

3、制职责分工2210.项目经济效益分析及资金计划2310.1项目整体效益分析2310.2分年度效益分析2410.3项目现金流量分析2410.4项目融资计划2410.5财务工作职责分工2511.项目人力资源计划2511.1组织架构设置2511.2人员编制及成本预算2611.3人力资源工作职责分工2612.客服工作（含物业管理）计划2712.1客服（含物业管理）工作主要节点计划2712.2客服（含物业管理）职责分工2713.项目重点工作与风险因素2713.1市场风险2713.2政策与法律风险2813.3规划条件限制2813.4立项工作2813.5奥运因素281.项目概况1.1项目决策背景远洋•

4、万和城项目于2006年11月15日经公司项目开发委员会第十三次会议通过，于2006年12月10日经公司第三届第四次董事会执行委员会会议通过；并于2006年12月30日在北京土地公开市场通过招标方式获取。可行性研究报告项目进度计划安排:表1：远洋•万和城项目可行性研究报告项目进度计划安排项目A、B地块A1、D地块C地块公寓文化娱乐中心商业街主体综合楼商业裙房（四层以下部分）写字楼（四层以上部分）开工2007.82007.82007.82007.82007.82007.82008.1封顶2008.32007.112008.32007.122007.112008.22009.2外立面2008.

5、62008.22008.62008.22008.22008.62009.8完工2008.122008.62008.122008.62008.62009.11可行性研究报告项目效益水平测算：表2：远洋•万和城项目可行性研究报告项目效益水平测算物业类型AB地块住宅及车位、C地块公寓（销售部分）C地块商业、办公及文化活动中心（持有部分）效益指标收入利润率12.09%内部收益率16.11%租金水平假设（元/天/平方米）：商业7.5，办公6，文化活动中心3.8。项目整体内部收益率14.19%1.2项目区位远洋•万和城项目位于北京市朝阳区北四环东路73号，望和桥西北角。项目东至居然之家家居广场，南至

6、北四环东路，西至规划的育慧中路，北至育慧东路。图一：远洋•万和城项目区位图1.3项目总平面其中，A地块为住宅，A1地块为幼儿园，A2地块为消防用地；B地块为住宅，包括文化活动站、开闭站和医疗服务站；C地块为公建，包括写字楼、商业、文化活动中心、公寓；D地块为小学用地。图二：远洋•万和城项目总平面1.4项目主要规划条件表3：远洋•万和城项目主要规划条件项目指标用地性质居住、商业金融、公共设施规划占地面积16.6公顷总建筑面积44.69万平方米其中：地上建筑面积31万平方米地下建筑面积13.69万平方米容积率2.88建筑限高A、B地块60米、C地块80米70/90政策限制受限1.5项目资源状

7、况表4：远洋•万和城项目资源状况区期物业类型地上面积（m2）地下面积（m2）其中建筑面积（m2）可销售面积（m2）留存资产（m2）人防面积（m2）一期A地块住宅2615831906077097661017951114415B地块住宅91261AB地块车库1229个二期C地块公寓185349121967633812918934021　C地块商业　34768C地块办公　39846C地块文化活动中心　15000合计446932312574