同致行08年漳州三钢丽景芗城项目营销策划报

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1、谨呈：三钢房地产有限公司公元二零零八开启漳州人居新典范漳州三钢丽景芗城项目营销策划报告厦门同致行08.01.13报告思路分析项目基本要素寻找到差异化要素挖掘提炼形成定位体系提炼制定营销推广攻略演绎项目主要经济指标关键词：大盘西班牙主要规划技术经济指标:土地面积：70745.41m2建筑面积：212236.23m2（计容积率面积）其中：住宅建筑面积：197616.58m2商业建筑面积：10364.65m2幼儿园建筑面积：2000m2建筑容积率：3.0绿化率：35%居住户数：1573建筑立面：西班牙欧式风格机动车位：957其中地上：144，地下：813项目配套关键词：游泳池幼儿园水系羽

2、毛球场会所小区车行出入规口建划14号元道幼儿路路13号园儿动童场活15号1号所12号16号游2号泳11号10号17号池水诗9号浦3号系会路所8号主入口7号4号羽毛6号球场小区步行入口5号丹霞路区位价值本项目位于漳州市芗城区，建元路以南，丹霞路以西虽位于江滨片区，但南面将有其它高层项目开工，本项目基本上无不到江景——江景价值不大附近虽有新华都超市，服装批发市场等，但相比市中心，配套较为薄弱——配套也无法成为卖点地理位置尴尬没有完全的资源占有项目四至北至►小区东面为丹霞路路和一代领袖项目工地，车流较大，噪音大；北面为建元路和鹿景花园，车辆较多较为噪杂；东至►工地北西东南南至►诗浦路、小

3、学西至►规划路、小区西面为一条规划路和小区，视线较好。南面为几个在建项目和小学、预计看不到江；产品价值比较外部资源较少，需增加自身配套比较内容景观资源噪音影响朝向方位通透性¾在景观资源上，C户型A类户型差差一般好最好,可以观看整个中庭B类户型一般一般较差一般园林，B户型可观看部分C类户型好好好一般中庭园林，景,A户型基本上无景观资源;¾噪音影响方面，A类户型噪声最大，C类户型最安静;C类B类¾朝向方位上:三种户型均为南北朝向;A类¾综上所述，C户型的价值最高，A户型的价值最低；户型分析10号楼‧户型设计特点‧10号都为楼中楼‧一梯两户‧户户坐南朝北，南北通透‧户型功能完备，卧室较多

4、‧部分户型主卧、次卧采用大面积飘窗‧客厅、主卧开间不够大人工河旁的10号楼等为项目价值最高的户型，将是本项目获最高利润的支点10号6号楼大厅的阳台虽可以看内部园林，但与厨房连在一起，使用性大大减弱，而且面积较小FCF为142平方米C为100平方米基本上无景观资源6号项目总结：•区位属性：位于繁华市中心与优美的九龙江中间位置，地位位置无绝对的江景及配套优势周边未来即将推出项目较多，区域成熟度在成熟度正形成形成，竞争也加据项目道路条件尚不明朗（西面的规划、南面路网有待改善的诗浦路）；•项目属性：中大规模物业总建面达21万平方米，相对有规模优势产品品质产品设计创新点少，无绝对优势异域风情

5、建筑西班牙建筑风格报告思路分析项目基本要素寻找到差异化要素挖掘提炼形成定位体系提炼制定营销推广攻略演绎项目主卖点What？我们究竟该营销什么？我们认为这是绝对值得思考的问题竞争对手都在卖什么？锦绣一方：规模+品牌新城悦景豪庭：江景香格里拉·观园：配套+品牌外滩明珠：江景+高层九龙官邸：地段+配套君临天下：地段+配套一代领秀：江景+品牌钱隆首府：规模+品牌以江景为主以地段、配套为主漳州目前的项目卖点主要以：江景、地段、配套、品牌、规模为主项目主卖点营销卖点？无法改变客观性卖规模？本项目在漳州并无绝对优势卖江景？不属一线江景，江景项目比比些是卖生活配套？比不过老市区项目卖教育？周边的教

6、育除了个小学，并非那么完善卖户型？户型？创新点较少我们有西班牙风情建筑突破口可改造卖社区环境？我们可以塑造主题性园林我们可以营造社区文化营销模式：漳州目前的主流营销模式产品营销配套提升产品升级市场细分规模营销素质营销生活成熟品位追求概念营销文化营销格调营销供应萎缩市场成熟素质营销产品营销……本项目可考虑的超前营销模式项目主卖点那么，营销一种文化内涵呢？◤风情文化？◤企业文化？◤艺术文化？◤行为文化？◤交流文化？◤宗教文化？◤礼仪文化？◤历史文化？◤休闲文化？……ò营销文化需要与生活方式进行有机结合营销文化需要与生活方式进行有机结合òò从而形成目标客户心理导向的社区文化从而形成目标客

7、户心理导向的社区文化项目主卖点所以，我们所营销应该的是——风情文化西班牙风情建筑演绎西班牙风情生活（文化格调营销）报告思路分析项目基本要素寻找到差异化要素挖掘提炼形成定位体系提炼制定营销推广攻略演绎大盘的共性:通过核心竞争力——至少两种核心优战略选择势的组合来建立价值体系核心竞争力矩阵“客观性模式＂：体现项目价值[爱琴海]客观性环境产品“主动式模式＂：“被动式模式＂：（自然/社区资源）31（核心产品）体现创新价值；体现区域价值；（社会资源）42（品牌）[万科金域蓝湾]