黑狐奥美广州时代地产糖果二期推广案

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1、时代地产糖果二期推广案2009年10月10日黑弧奥美.广州传播任务：‧延续糖果的甜蜜社区形象，同时提升品质感思考一期性价比让人欣喜甜蜜生活让人羡慕错过机会的待购房者继续期待一群压抑已久的力量正待爆发的机会一期甜蜜近人声势浩大二期成熟升极将掀新高潮企业公民形象与利润同样提升提下来请观看我们的策略推导与创作表现目录‧市场环境分析‧项目研判‧消费者洞察‧传播策略‧传播细案目录‧市场环境分析‧项目研判‧消费者洞察‧传播策略‧传播细案市场环境分析之宏观政策分析央行银监会联手调整信贷支持房地产融资央行运用利率杠杆、放松房贷为楼市松绑大政利好大政利好促进地产繁荣促进地产繁荣广东发布十五条意见促进房

2、地产市场平稳发展广州公积金缴存限额上调市场环境分析之广州市房地产市场分析1232009年1-9月广州2009年1-9月广州高金沙洲聚焦自住型一手住宅交易登端住宅成交量大于客记均价回升供应量市区价高量少，广佛同金沙洲城、地铁带动、品牌大一手住宅交易均价超万一手住宅均价破万，土盘搞动下，金沙洲成为元，成交均价全市成交地出让价格高企成交热点均价有所回升。‧。广州市场供不应求，价高量少，金沙洲成为居住投资热点市场环境分析之竞争环境分析‧金沙洲板块进一步被市场高看，普通洋房也是从2007年年初的5800元/平方米一路攀升到现在10000元/平方米。2010年，预计区域价格将会进一步提升。‧由于

3、众多大发展商进驻，产品质量和档次将会不断的攀升。金沙洲也是“新江景＂的最佳板块，从目前所了解，保利、城、凯德等项目均已定格高端，推出包括别墅、大平层的豪宅。‧在售的项目包括万科金域蓝湾、中海金沙湾等可售面积不多，面积亦以90-120为主。市场环境分析之竞争环境分析在糖果二期开盘时，金沙洲区内基本无同类竞争项目，预计7500元/平方米的售价仍相当吸引。市场环境分析小结宏观政策广州市场竞争环境高端项目捧场高端项目捧场供应紧决，政供应紧决，政，提升金沙洲，提升金沙洲大政利好大政利好府重力打造金府重力打造金居住档次与环居住档次与环促进地产促进地产沙洲将成为最沙洲将成为最境，缺少与本境，缺少与

4、本大居住区大居住区项目直接竞争项目直接竞争繁荣繁荣产品产品目录‧市场环境分析‧项目研判‧消费者洞察‧传播策略‧传播细案项目分析优势（strength)劣势（weakness)‧金沙洲片区未来前景‧交通不便‧价格洼地‧公共配套缺失‧N+1户型，高赠送空间‧里水辖区，城乡结合‧时代地产品牌时代糖果‧大政利好‧番禺亚运板块‧市场需求旺盛‧竞争环境宽松机会（opportunity)威胁（threat)扬长避短，无限放大核心优势！时代糖果核心优势广佛同城的桥头秉承时代建筑的堡，政府牵头，优良传统：N+1众多知名发展商户型，南北通透共同打造的新居，超高实用率。住片区西部最实在的房子！目录‧市场环

5、境分析‧项目研判‧消费者洞察‧传播策略‧传播细案“消费者是我们品牌传播的核心，只有找准目标消费者的心理需求，才能准确定位。＂——营销学理论我们的客户来自哪里？里水里水周边周边广州广州和顺和顺镇区镇区里水落后的城市过快增长的房价给面貌和滞后的发当地长期无高品质城市中坚力量带来展影响了周边镇的项目供应，消费购房的巨大压力，区原居民对其印者需求失落明显，向外郊区化置业成象，南海购房者中高收入人群外流为发展方向，特别更注重所在住所周边区域，对自己是广州西区的客户的热闹繁华，所生长和工作区域置群体在老城区寸土以周边镇区的人业愿望强烈寸金的市场无法找基本还是以本地到满意单位置业为主客户区域分布里

6、水原居民当地企业管理层荔湾原居民西区拆迁户白领广州新移民客户职业分布洋房产品客户职业分布游离客户投资客户3重要客户群2西区专业市场主核心客及拆迁户、里水户群当地企业中层管1理人员高级白领、广州西区原居民、里水原居民客户具像描述区域属性里水原居民类型细分以年轻一代为主年龄特征25～40家庭特征一家三口、单身贵族置业目的结婚用房、改善居住环境需求产品二房、三房关注因素地段、配套、售价、关键词描述独立、进取客户具像描述区域属性里水当地企业管理层类型细分中高管理层、技术人员年龄特征25-40家庭特征一家三口、单身贵族置业目的安居落户、结婚、孩子读书需求产品一、二、三房关注因素地段、交通、户型

7、关键词描述脚踏实地、安定客户具像描述区域属性广州西区专业市场类型细分周边专业市场经营者、个体户商家年龄特征35～55家庭特征三口或四口之家追求高品质生活，不断改善生活，投资保值为置业目的辅需求产品大平层或投资小户型关注因素地段、户型、管理关键词描财智、虚荣述客户具像描述区域属性荔湾原居民类型细分高级白领、企事业单位中层以上年龄特征25～35家庭特征新婚小2口或小3口之家置业目的在父母住所周边组建新家庭需求户型二房或小三房关注因素地段、价格关键词描述实在而现