资源描述：
《双辽市商业项目全程营销策划方案》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。
1、双辽市商业项目全程营销策划方案长春嵩泰营销策划公司2012年8月【策划内容】项目情况区位及社会经济研究商业情况研究商业物业研究商业发展定位研究商业设计建议租售策略建议【Part1项目背景】【位置】•项目所在区（）—位于主城区位置（）•项目所处地区商业区域位置（），新旧城区所处环境（）【项目情况】•总建筑面积65402m2。•商业面积49902m2，•住宅面积9756m2•地下面积14061m2【规划设计】•楼层规划-2至4层•搂层面积*****M2各层规划建筑面积2F 1F 1F 2F 3F 4F ****M2****M
2、2****M2****M2****M2****M2【项目周边情况】【项目筹备及开发进度】•计划****年**月开始施工•****年**月竣工验收•****年**月**日前开业【Part2项目区位及社会经济研究】【在主城区所处（）地位】•地理位置因素–位于双辽市主城区（）。–现规划调整为（）。【双辽市商业消费基础薄弱】•区域人口规模小，增长缓慢双辽市2010---2012年户籍人口情况单位：万人农业人口非农业人口3025201510******5 ******0 2010年2011年2012年【Part3商业情况研究】【项
3、目商圈情况】双辽市区商业布局：• 双辽市现有的商业主要集中在******附近。商业规模：• 现有的商业规模在****— —*****万平米左右。【经营业种】美容美发,酒店旅馆,6%其他,9%银行/保险1%设备电器,证券,2%•餐饮和服装：主要消费点5%副食,5%电信通讯,•陶瓷洁具和家具：占据了店铺2%陶瓷洁具,12%数量的**%和**%。餐饮,17%日化/百货•电信通讯和日化/百货/超市：超市,3%仍然处于相对***的水平休闲娱乐,五金,3%5%生活用品,家具,8%服装鞋业,4%药店门诊,5%建筑/装修12%/材料,2
4、%【业态单一，经营档次较低】业态：•现有商业业态主要包括百货商场、超市、专业市场、专卖店、街铺。•较大型的百货商场和超市分别只有1家和2家，难以对本区商业起到龙头作用。插入双辽商业街及商铺现•所有业态中街铺零售业占**%以场照片上，整体商业发展仍处于较低水平。经营档次：• 传统工业区，商业定位低• 以满足本地居民日常基本需求为主，品种单一、同质化竞争严重，整体经营档次较低。• 餐饮业以中档为主，但供给量偏大。【项目商圈现状特点小结】• 双辽市现有商业分布较为零散。• 规模普遍较小，缺乏集聚力。• 经营业种业态较为单一。•
5、 低档商业，整体经营档次仍处于较低水平。【商圈内消费者】双辽市双辽市总人口：n约**万人，流动人口少商圈范围内人口评估：•项目1公里范围内居住人口评估n商业中心居住人口：***万人n**区现居住人口：***万人合计：约***万人•项目3公里范围内居住人口评估–商业中心居住人口：***万人–***区居住人口：***万人–***区居住人口：***万人–***区居住人口：***万人–八桥镇（约1/2）人口：1.9万人合计：约13.2万人【消费外流】•日常生活消费品：在本区消费。•日常中低档餐饮：大都在本区消费。•服饰：绝大部分
6、消费外流。有一定经济基础的人，还是到***，高档消费基本上是定点消费。•家电等耐用品：目前还是在****买。•中高档餐饮：缺乏中高档次餐饮，政府公务员等商务餐饮基本消费外流。消费者不会在本区购买的商品其他2%餐饮4%食品8%文体用品14%娱乐设施31%服饰64%电视机65%电脑90%0%20%40%60%80%100%【需求特征】•质量、信誉、价格仍然是消费者关注的三大因素。•消费者对产品档次关注度不高，显示仍是以满足基本需求的较低端消费为主。对选择消费区消费非常重要的因素促销活动多10%环境熟悉15%消费有档次24%距
7、离近46%商品种类多54%购物环境好59%价格实惠68%服务信誉好79%商品质量好93%0%20%40%60%80%100%【需求特征】•知名百货及步行街在本区较为缺乏，且消费者对其认同度较高。双辽市最需要的商业设施其他2%儿童用品店8%西餐厅9%家居专卖店17%电讯设备店17%图书音像店27%休闲娱乐设施29%电器专卖店30%品牌服饰店40%生鲜超市42%商业步行街61%知名百货65%0%20%40%60%80%100%【Part4双辽市商用物业研究】【双辽市商用物业产品形式】•双辽市现有商用物业产品形式主要有商业街、
8、住宅底商、集中商业等，产品类型较少；•未来大渡口双辽市商用物业产品类型增多，在建在售商用物业产品类型主要有裙楼集中商业、商业步行街、住宅底商等，未来供应的主要产品为裙楼集中商业，并且大部分集中与新商业中心区内。在建在售商用物业产品类型产品形式项目名称裙楼集中商业＋商业步行街裙楼集中商业住宅底商【双辽市商用物业产品特征
