中海地产房地产项目策划谋定而后动

《中海地产房地产项目策划谋定而后动》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、房地产项目策划谋定而后动演讲人：中海地产集团董事、中海地产广州公司总经理朱荣斌什么是策划？就是“善战者、不待张军”，这是古代兵书上的讲法。意思就是说善于用兵者取胜于用兵之前。这就是策划比较老的一个引经据典的话，策划是些什么呢？策划是出点子、想绝招，策划就是市场营销，策划就是写策划报告，是做前期策划研究报告、公关活动，就是在作秀。中国的策划是什么，我的理解现在的策划就是大致约等于西方战略计划+日本企划应用+中国策划智慧。因为西方人行讲究战略和长远的发展目标，对一事一计并不是很看重，日本人做事很严谨，很细腻，所以把很多东西都计划非常周密，而中国人是很有智

2、慧的，非常的能够用心计，从我们看《三国演义》诸葛亮的智慧这就是策划。策划就是我的理解就是在一个企业的战略目标下，运用恰当的策略一系列的战术，达到一个预想的目标。策划我们也没给出一个明确的定义，经常我们容易把它狭隘地理解了，理解了一些局部的方面去，首先策划不是点子，也不是一个单个的创意，中国的房地产策划大为师，首推王志纲先生，王志纲就说过一句话，说点子就好比一个珍珠，一颗珍珠并不值钱，但是要把一串串的很多珍珠串成一串，变成一个项链这就值钱了，这就是王志纲本人对策划的理解作出的回应。策划不是一个点子，至少是一串串点子，策划也不是简单的计划，计划工作不需要

3、有太多的创意，不需要有太多的发挥，策划也不仅仅是领导拍脑袋做决策，也不是天马行空，也不是营销领域才谈这个事情，各行各业都要谈策划的。房地产这个行业的策划的理论和模式有几大代表。首先我要推崇的还是王志纲先生，他的说法很形象，条条道路通罗马，毕竟最近的只有一条，策划就是要寻找这条路，房地产策划就是要寻找一条创造良好经济效益的路，并且这条路是最快的，最好的！这是王志纲先生对策划的观点。第二个流派就是广州的合富辉煌，这个公司前身是一家研究公司咨询机构，它的策划的话就是投资派的观点，“策划就是要激发创意，有效地运用项目的有效资源，选定可行的方案，达成预定的目标

4、，解决难题的过程。”这是合富的观点，中海的观点是什么？全程策划的观点。我们对房地产策划的理解觉得房地产策划应该是从投资买地、项目定位、产品研发设计、工程控制、营销推广、售后服务等一系列环节进行，各环节相互连贯、缺一不可，而且每一个环节中都是以提高产品价值为主要目的的。我们是一家生产企业，所以我们对策划的理解和对策划的运用就是在这个产品生产的各个过程中对产品如何做的更好？对它的一种研究、对它的一种具体实施的。所以带有鲜明的特点，在地产界里面我们在90年代中后期我们就提出很鲜明的特点叫“全程策划”，这个词说到今天已经不是一个什么新鲜的玩意儿，但是真正做一

5、个项目开发能够做到全程策划，对全程进行把握，很多企业还是很不足够的。策划的目的和责任首先是充当智囊团、思想库，提升楼盘的附加值、通过整合资源在执行过程要出现偏差的，这是策划的目的和职能。房地产策划的模式有这么几种代表性的模式。第一种就是战略策划模式。这种模式还是王志纲先生推出来的，最近大家比较关心香港的一家上市企业就是碧桂园，在香港变成一家1200亿市值的地产公司，出现了中国的女首付，26岁的女富翁，这家公司原来是做碧桂园产品，碧桂园是曾经别的集团的，王志纲先生一句话，给你一个五星级的家，碧桂园在90年代中后期在广州地区得以发家，继而在广东在珠三角，

6、在全国复制了很多碧桂园，这个碧桂园洋老板买地很有特点，只要在珠三角地区，不管在什么地方，不管那里是什么环境，就看两个条件，第一地要三千平米以上，第二地要便宜五万块钱，只有这样都能做成成功的项目，在广州的话，复制了十几个碧桂园，现在都是到内蒙古的搞碧桂园。所以中国的造城运动大盘始作俑者首推碧桂园，这就是王志纲的战略模式，他就是要发展大盘。这是他的优势，所以他对产品对很多东西不关心。说碧桂园确实很多，但是走到哪的碧桂园都是一幅脸孔，他的会所、产品都是一样的，走的就是要走这种战略扩张，高速扩张，大幅度扩张，这就是他公司鲜明的发展思路。第二个模式就是品牌模式

7、。这种模式最有代表性的就是万科。万科不管走到哪，没有说什么我要做什么项目，我的项目在哪个位置在南开区还是哪个区，什么都不说首先打的是万科地产，走到哪都是打万科地产，他在国内同行企业里面在万科后面加圈R，这就是万科鲜明的品牌。他不会去具体地描绘一个项目，所以他的影响确实很大，一说地产很多人可能不知道中海地产但是肯定知道万科地产，这就是他强于我们的方面。第三个模式就是我们的中海，全程策划模式。刚才我已经解释了。第四种模式就是产品策划模式。就是专著于研究产品，这种模式可能大家不是很熟悉，举一个比较鲜明的例子。北京有个项目叫星河湾，这个项目是从广州移植到北京

8、来的，星河湾老板做产品，就是把这个产品项目所在的自然条件、地理条件都要拿过来。我举个例子他要做加纳里海藻，他