“项目启动会”制度下的地产运营管理

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1、“项目启动会”制度下的地产运营管理“项目启动会”制度下的地产运营管理北京钧涵基业企业管理顾问有限公司谢志华2012年7月*“项目启动会”制度下的地产运营管理目录第一章：“项目启动会”如何提高项目运营的效率第二章：引入“项目启动会”机制的前提条件第三章：如何实施“项目启动会”*“项目启动会”制度下的地产运营管理什么是项目启动会�启动会是通过多次会议，短时间、高强度、高效率、群策群力完成对项目第一次、也是最重要的一次决策，实现项目高周转。�参会人员：�会议主持人：项目经理（是每一次会议的主持人）�公司总经理（必须参加第一次和最后一次会议）；PMO成员；董事长

2、助理、董事长�项目经理，项目团队成员�会议召开方式：�需召开多次会议�每次会议均需做出决策，并定出决策点�每次会后，分头收集信息，进行专业间碰撞*“项目启动会”制度下的地产运营管理“项目启动会”是龙湖运营管理体系中的一个非常核心的环节开发1、土地3、方案设计成4、初步设计成2、项目启动5、施工准6、营销阶7、交房阶8、后续阶阶段投资分析果验算与初设指果验算与实施指阶段备阶段段段段相关部门阶段导导PMO召23、投资验算及分析3、投资分析8、投资分析报告16、投资验算及分析报告（初设）集人计划项目月度投资收益分析简报报告（土地）（启动）报告24、项目目标成本

3、部25、项目销售指标项目负责7、项目以二级进38、项目后评项目月度计划运营简报人度计划估报告9、方案计划任务12、方案17、初步书设计设计任务书20、初步设计成18、景观果过程设计变更、现场指导、材10、景观方案设13、景观施工图设计成果初步设计任21景观初步设计料选样等研发2、项目预案计任务书方案设计30、精装房方案设务书成果精装房初步设计及施工图设计11、精装房定位、14、精装房设计是参计成果22、精装房方案成果限价以及建设实与户型研讨及其他专业设计任务书施方案指导性意见31、项目营销策略方案6、售楼处、样板1、项目战略32、售房合同房计划及预算市场

4、调研及分析报告、对研发、工程的修正、反馈、设计会定位、市场配置标准营销4、项目定位、客审及交底纪要35、交房方案假设及客户33、售房合同户定位、市场预销售指标分解定位报告附图测及销售假设34、价格表及付款方式5、成本敏感分析、15、成本测算及验算19、项目成本分29、招投标、计价造价价值分配及成本成本系统动态跟踪报告报告析报告方案、合约规划预设方案26、项目管理大纲27、三通一平实施工程设计成果会审及交底纪要方案施工管理27、施工、监理单位筛选及评估报告36、资产管理方案其他*37、商业移交方案“项目启动会”制度下的地产运营管理预案决策及项目启动会通过对

5、项目反复审视及推演，设立关键节点，明确职责与权限，各部门集中力量统一攻关预案决策会项目启动会�就发展、营销、研发提供资料�在项目获得后对项目进行审视、进行甄别讨论，以确定其方案合推演；理性、可行性；�对项目一二级计划及目标成本�找出关键计划节点、决策点和预案进行梳理；重要敏感指标，讨论如何提高项�向项目负责人及项目职能负责目竞争力和风险控制水平；人交底；�对项目达成共识，对重要计划�进一步达成共识，对计划、成节点、工作包和工作质量做出承本以及相关工作包、工作质量作诺；出承诺，完成资源匹配。*“项目启动会”制度下的地产运营管理龙湖项目启动会标准模板�《项目

6、成功标尺》�《风险预案》�《市场定位》�《产品定位》（含建筑、景观设计任务书；技术经济指标，户型配比）�《体验区选址、定位及开放计划》�《产品建造标准》�《项目一二级计划》�《项目目标成本（启动）及合约规划》�《投资分析模型（启动）》*“项目启动会”制度下的地产运营管理“项目启动会”如何提高项目运营的效率对前期工作的全面总结•项目可研及交地总结、地块条件交底、周边市政接口调研报告•开工、开盘、竣工、交付时间节点论证对未来各项关键工作的详细规划•研讨一二级计划，确定一级计划；细化论证计划是否可行（不是简单确定关门时间）•全面的预测可能出现的问题，各业务部门

7、达成共识明确项目成功标尺•提出利润率等财务指标要求，提出产品品质、计划达成率等业务要求•提出人才培养目标等管理要求职能部门对项目运作团队的交底•明确产品标准、交房标准、示范区方案、目标成本•明确营销推广方案、营销费用计划；明确招标采购的时间节点•使项目运作团队有清晰的目标和工作范围，了解项目期望与公司投入的资源和能力之间的差异*“项目启动会”制度下的地产运营管理目录第一章：“项目启动会”如何提高项目运营的效率第二章：引入“项目启动会”机制的前提条件第三章：如何实施“项目启动会”*“项目启动会”制度下的地产运营管理引入“项目启动会”机制的前提条件需要积累历

8、史数据，总结以往经验•各业态的历史成本信息（结算分析），甲供材料设备价格信息，标