纳嘎洒小镇项目发展战略报告

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1、项目第一阶段研究工作划分第一阶段：发展战略与整体定位第二阶段：物业发展建议2010/07/112010/07/182010/08/202010//（中期汇报）（终期提交）市场调研阶段发展战略与整体定位报告修改与终期汇报u与客户进行首次沟通u项目界定及客户目标分析u将修改意见进一步落实u项目地块现场查勘u市场简析与问题结构化分析u形成本项目的最终成果u区域宏观经济背景研究u核心问题的梳理与分析u房地产市场调研u为解决核心进行多角度多层次的深入研究与分析u旅游产业研究u参考案例的发展战略借鉴u政府人员访谈u项目整体定位

2、与发展战略u专业人士访谈u项目功能定位及规划布局u消费者访谈u市调成果沟通u整体定位与发展战略中期汇报u终稿报告2本报告是严格保密的。风、花、雪、月成就了大理的旅游发展大研古镇、雪山、艳遇奠定了丽江今日辉煌火山、热海、温泉、明清古镇树立了腾冲旅游形象而西双版纳的“热、傣、水、边”魅力却在消退……如何在旅游特色逐渐模糊化的背景下，为人们提供一处可以重拾已经慢慢远去的版纳“记忆”的场所，这是项目的历史使命起困局【困局之一：城市影响力】西双版纳并非处于主流线路上，在整个云南旅游市场属于逐步边缘化的黔西南旅游片区，城市影响

3、力处于下滑趋势以大理、旅游城市自然资源民族风情丽江为代表的滇西北地区傈僳，藏雪山、峡谷、草原、高山香格里拉族，纳湖泊、原始森林西，彝族泸沽湖（中国最深的淡水纳西族泸沽湖湖），雪山，草海（摩梭人）玉龙雪山，老君山，丽纳西族丽江江古城，金沙江（摩梭人）以版纳为代表的滇大理古镇，苍山，洱海，西南地区大理白族崇圣寺三塔滇池，石林，阳宗海，世昆明博园傣族园，原始森林公园，西双版纳傣族野象谷，热带植物园5本报告是严格保密的。【困局之一：城市影响力】版纳整体交通条件不畅，直航与落地签目前并未实现，导致版纳整体旅游处于缓慢发展阶段

4、昆明航线图Ø目前出入西双版纳景洪主要有2种方式：Ø飞机：全国各地未开通直飞景洪的航线，出入西双版纳均须以昆明作为中转站，无形中增加了路途的耗时和成本Ø公路：驾车需7小时，时间过长，旅游劳累，因此大多数游客被迫选择费用高昂的飞机（机票折扣非常高）Ø交通直达性较差，费用较高，迫使部西双版纳分屡有客户放弃西双版纳之行，对客流量产生一定影响路路交通（汽车）景洪如：丽江直航的开通，使游客数量成倍增长，最终形成旅游热点城市地位昆明交通便利性较差，一定程度上制约西双版纳旅游产业的发展6本报告是严格保密的。【困局之二：旅游市场现状

5、】以团体游、观光作为主要购买形式，客户停留时间短，无法推动旅游产业的快速发展2006-2009年旅游收入（单位：亿元）10088.66908069.547058.246050.345046.2941.174033.9627.283026.1821.96201002006200720082009景洪市西双版纳丽江u西双版纳的大多数游客经由景洪市到旅游景点，且西双版纳的旅游收入主要由景洪市贡献；u近几年西双版纳与丽江的游客数量相当，但西双版纳的旅游收入与丽江的旅游收入差距明显；散客到版纳以后，一般也会选择在当地拼团，因

6、为版纳交通不是太发达，而各景区又比较分散，所以他们最后也都成了跟团游；——湄公河旅行社李经理7本报告是严格保密的。【困局之二：旅游市场现状】版纳景点孤立分散，无规模集中区域，使景洪市区成为旅游中转基地，制约着景洪市区旅游功能的发展>>>版纳旅游主要分为东线和西线：东线主要是往橄榄坝及勐腊方向，平均车程在2小时；西线往孟海、打洛方向，车程在2.5小时，且沿途无密集型景点分布；因为方向相反，景点间无连续性，未能产生互动>>>景洪市无著名景点，主要作为西双版纳游客的集散地，游客在景洪市内停留时间短。8本报告是严格保密的。

7、【困局之二：旅游市场现状】同时各景点均以“雨林”、“傣寨”、“民俗”为主，差异性小，低层次的雷同造成感官重复，旅游丰富度差属性分类景点名称功能配套橄榄坝傣族园典型的缅寺佛塔和传统的傣家竹楼、每天下午三点有表演，有大型泼水活动勐泐大佛寺对历史、佛教文化、地域文化等进行观赏体验宗教类景真八角亭和总佛寺举行宗教仪式的地方和拜佛勐景来景区和曼飞龙佛塔民间佛教文化、民间农耕文化、边境探秘观光、中缅界河打洛江漂流和小乘佛教建筑占地50余亩的孔雀园，园内栖息着100多只绿孔雀，被称为“孔雀的故乡”，民俗风情表演、饮食、原始森林公

8、园娱乐橄榄坝傣族园典型的缅寺佛塔和传统的傣家竹楼、每天下午三点有表演，有大型泼水活动有西双版纳6个世居少数民族的展馆,开辟了4个露天歌舞场、每周一、三、六均举办傣族孔雀舞、民族风情园象脚鼓舞、哈尼族竹筒舞、基诺族大鼓舞、拉祷族三弦舞、以用彝族芦笙舞表演民俗风情类曼迈桑康赛龙舟、龙舟神祭祀、抬傣王轿、竹筏荡湖、傣家水上风情、少女丢包传情基诺山寨展示西双版纳边境