世联洛阳中央广场项目整体定位建议

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1、谨呈：洛阳银润置业有限公司洛阳中央广场项目整体定位与物业发展建议版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。项目背景¾项目解析¾客户目标及项目问题解析本报告是严格保密的。《2009房地产实战宝典》光盘版/160G移动硬盘版数万份内部地产报告轻松拥有！QQ：1014899638电话：13666100049项目区位——洛阳新城核心区，交通便利u洛南新区于2003年正式规往机场划、开工建设，目前重大基础设施已基本建设

2、完毕，体育公园等已投入使用。项目王城所在的行政中心区共建设大“八纵”、“十二横”20道条道路，交通十分便捷。开元大道u目前新区与旧城区的连接往关林主要通过现有的洛阳桥、牡丹桥、王城大桥等4座大桥。火车南站未来还将新架设瀛洲路、孙辛路、东环路等5座大桥。目前通往新区的公交路线共往栾川往产业园等区县20条。u新区南侧的火车南站（已经开元大道至经动工，将于09年9月建成本项目关林5分钟投用）将是未来唯一的客经王城大道至运火车站，这将使洛南新区本项目西工中心区15分钟成为洛阳的门户区域，对外经王城大道至交通更加便捷。本项目栾川约1小时多本报告是严格保密的。《2009房地产实战宝典

3、》光盘版/160G移动硬盘版数万份内部地产报告轻松拥有！QQ：1014899638电话：13666100049项目属于纯住宅用地，临近市政府和公务员小区，属于高素质人群聚集区域3公务员小区2市政府u东至人防办，东侧临近新区的行政中心；u西至建设中的“第二城”项目以及军分区小区；u南至建设中的洛南大酒店，南侧临近规划中的新区商务中心。1人防办u北至公务员小区。目前公务员小区已有部分入住，入3住率约20%。412u项目属于纯住宅用地。临5近市政府、公务员小区以及规划的商务区，具备良好的区域意向，是高素质人群的4第二城聚集区域。5亚威卓越国际广场本报告是严格保密的。《2009房

4、地产实战宝典》光盘版/160G移动硬盘版数万份内部地产报告轻松拥有！QQ：1014899638电话：13666100049地块价值分析——北侧居住氛围浓厚，南侧有一定商业商务氛围u本项目北侧地块居住氛围浓厚。——地块北侧紧邻公务员小区，已经形成一定的居住氛围，西侧邻近在售的商品住宅，未来将会是居元华国住氛围较浓厚的区域。际公寓公务员小区u本项目南侧地块具备天元.在第二城商业商务氛围——项目水一方住宅本项目行政办公南侧临建设中的洛南大天元项目底商第二城底商酒店，南侧的政和路上在建住宅底商亚威项目底商洛南大酒店多数项目都规划了住宅底商，将形成较一定的商业商务氛围。开元大道本报

5、告是严格保密的。《2009房地产实战宝典》光盘版/160G移动硬盘版数万份内部地产报告轻松拥有！QQ：1014899638电话：13666100049项目规划指标，1期住宅部分已开工经济技术指标2用地面积66452.7m2商业底商商业总建筑面积223826m住宅容积率2.822地上建筑面积187198m住宅住宅2住宅112175m2办公46152m2商业26026m2住宅住宅会所及配套2845m会所2地下建筑面积36628m2地下车库32352m办公楼办公楼2其它4276m分两期开发。其中一期规划了北侧5栋住宅商业商业和2栋独立商业，以及其中北侧临路部分的住宅底商。二期规

6、划了南侧的商业裙楼和2栋写字楼以及会所。本报告是严格保密的。《2009房地产实战宝典》光盘版/160G移动硬盘版资料来源：洛阳五号地块方案说明数万份内部地产报告轻松拥有！QQ：1014899638电话：13666100049我们对于客户目标的理解以本项目来进一步巩固银润企业在洛阳市场的品牌，增强战略目标项目和公司品牌的知名度。1.最大化地挖掘地块价值，最终实现项目的高利润；财务目标2.项目资金自平衡。实现一期住宅的成功销售，为二期物业提供资金支持；3.以0.8-1亿元的银行贷款和洛阳中央花园项目预计1亿元的销售回款，支撑本项目的持续开发。控制风险尽可能避免市场风险，保证项

7、目成功开发。本报告是严格保密的。《2009房地产实战宝典》光盘版/160G移动硬盘版数万份内部地产报告轻松拥有！QQ：1014899638电话：13666100049本项目研究问题1.住宅定位于城市顶端住宅，总价和主力户型都远远超出市场平台。如何保证项目的市场实现，为后期提供资金支持？2.二期产品如何确定，以实现项目的高利润？3.二期产品如何与一期产品相互补充、相互促进，共同提升项目价值？本报告是严格保密的。《2009房地产实战宝典》光盘版/160G移动硬盘版数万份内部地产报告轻松拥有！QQ：1014899638电话：1366