北京延庆金锣湾商业广场商业策划提案

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1、北京延庆金锣湾商业广场商业策划沟通提案二零零八年四月目录第一部分策划报告主要观点第二部分延庆整体情况第三部分延庆商业物业市场调查及结论第四部分项目定位及规划设计第五部分招商策划及执行方案第六部分未来针对本项目所提供的我们提供的服务内容第一部分策划报告主要观点1商业项目不同于住宅项目；商业讲究的是“永续经营”，如何保值、增值是关键。2商业物业策划涉及四大块：经营定位分析、业态/业种组合及分布、物业经营管理策划、商业销售策划。是一个多工种、跨行业的研究，而不是单个意志的选择。3延庆缺乏大型的、综合性的集购物、旅游、休闲、餐饮、娱乐等一体化的商业中心；而这种国际流行并被市

2、场追捧的商业模式首先是需要规模的。金锣湾广场占据先机，所以策划尤为重要。短时间内迅速填补市场空白是可行的。如果只是想简单建造一个目前市场上已经存在的物业，一是无法实现预期利益，二是对延庆人民和历史不负责任。4商业物业的竞争优势体现在：唯一性、排他性、尊贵性；所以这对项目的各方面如：规划、结构、布局、景观、业态、管理等提出了更高的要求。5针对延庆市场的特点和延庆商铺总体发展趋势，并结合全国商业物业走势，项目应该放弃立项之初全部出售的想法，而应采取全新的营销策略，以保证公司的社会效益和经济效益。6在经过缜密的市场调查和科学的预测后，我们认为，项目在扣除成本后，经济效益是

3、非常明显的；同时也能全面提升贵司的社会效益和影响力。第二部分延庆整体情况一．延庆概况n延庆地貌延庆县地处北京市西北部，距北京市区74公里，是首都北京的北大门。位于北京市区的上风上水。延庆县东与怀柔相邻，南与昌平相联，西面和北面与河北省怀来、赤城接壤，是一个北东南三面环山，西临官厅水库的小盆地，地势东高西低，妫河、白河分别注入官厅、密云两大水库。全县辖11县4乡，373个行政村，总人口28万人，农业人口、非农业人口各占人口总量的70%、30%。总面积1992.5平方公里。n延庆气候延庆属大陆性季风气候,属温带与中温带、半干旱与半湿润带的过渡连带。海拔比北京城区高出40

4、0多米，平均气温比北京城区低3-4℃，夏季凉爽，属京郊避暑胜地，是北京人区环境最好的地区，被誉了“北京夏都”。n延庆历史延庆县历史悠久，从唐代建延庆城始，一直是延庆政治、经济、文化中心。一九四九年建国后，即设延庆县，县各级党政机关团体、师范院校、中小学校、大商场、百货店、影剧院、县医院、汽车、火车站均设在域内。n延庆交通延庆位于诸多交通干线的交汇处，京包、大秦铁路、京张铁路，110国道穿境而过，是北京沟通中国西北地区乃至欧洲大陆的重要交通通道和人流、物流干线。八达岭高速公路通车后，缩短了延庆与北京的距离，从延庆至德胜门的919次公交车每5分钟一次，仅需50分钟便可到

5、达北京市区。公路运输3小时可到达天津港，铁路运输4小时可到达秦皇岛港，投资者可利用便利的交通实现物流快捷交换。n延庆支柱产业延庆县环境优美，空气洁净，城县建设已成规模，县域经济迅猛发展。经济建设以工副业为主，基本形成了以建筑建材、消防器材、医药化工、轻纺、食品等五大行业为龙头的工业体系。农业占有相应比重，农业以种植优质玉米和蔬菜为主，机械化水平较高。随着经济开发区的建成，建筑业与旅游业逐渐成为延庆县税收的主要来源。延庆是一个山清水秀的地方，是首都北京正在崛起的旅游大县、旅游强县。2007年，全县接待游客940万人次，旅游收入10亿元，截止目前，已开发30多个旅游景点

6、，形成了以县城周边景区和东部环山旅游为主的两个旅游金圈。延庆已经成为名符其实的旅游、度假、疗养、休闲的首都国际旅游卫星城。延庆县毗邻风光秀丽的妫水湖，位于从多旅游景点的交汇处，有利于借助旅游开展营销、建设公司总部，是开发别墅、住宅、宾馆、酒店的理想之地。n优惠政策延庆制定了多方面的优惠政策，使工业经济迅速发展，吸引了国内外多家知名企业落户延庆。形成了以制药、建筑建材、食品酿造、毛纺、消防等五大优势行业为主的工业格局。其中，延庆经济技术开发区和八达岭经济技术开发区已发展入区企业达769家。第三部分延庆商业物业市场调查及结论一、延庆商业经营种类分布n百货商场经营延庆的百

7、货商场大多为早期的建筑，内部结构、装修等均显得较为陈旧落后。商场内的通道窄，商场内的通道狭窄，又没有扶手电梯，不利于人流的导向，经营理念保守陈旧，仍停留在90年代初的经营模式。在市场的不断完善下最终会被淘汰。n市场延庆城最具代表性的市场是恒生超级批发市场。中心市场主要以经营粮油副食、瓜果蔬菜为主，恒生超级批发市场经营种类较为丰富与全面。n零散商户经营零散商户经营主要是住宅裙楼的商铺及商场出租的摊位。主要分布在传统的商业旺区和居民聚居的地方，经营商品主要以饮食、服装、日用品为主，通讯、办公用品、音像制品为辅助，档次为中低档。n专卖店经营专卖店多为国内一般品牌，档次