大兴路方案(白家口立交东北角写字楼前期方案)

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1、大兴新区总部经济大楼项目分析报告报告纲要一、西安市经济基础二、西安写字楼市场分析三、项目介绍及周边环境四、项目财务分析五、项目定位推导六、项目合作方式选择七、项目保障措施一、西安市经济基础宏观经济环境西安市经济环境宏观经济环境城市人口GDP人均可支配收入固定资产投资位次（位）12363917数值837（万人）2190（亿元）15207（元）1906（亿元）图表2008年西安与全国70城市指标比照资料来源：西安市统计局网站庞大的人口总量所带来旺盛的需求能力对于地产以及经济发展行业来说影响积极，西安市的人口规模成为推动城市发展的主要推动力。GDP反映出区域的经济表现和财力

2、情况，西安市08年在70城市GDP总量排名中处于32位，经济发展相对于沿海及各一线城市相对滞后。人均可支配收入是衡量居民消费力的主要指标，常被用来衡量生活水平的变化情况。2008年西安市的人均可支配收入排名处于39位。固定资产投资拉动房地产行业作用明显，西安市2008年全国70城市中排名第17位，城市环境的持续改善以及城市化进程的加快促进房地产发展。西安市经济环境西安的经济总量为上海的六分之一深圳的三分之一西安市总体经济水平与其它省会城市相比处于落后水平。数据来源：各地统计局网站西安市经济环境西部大开发的桥头堡承东启西、东联西进关中城市群的核心资料来源：西安市统计年鉴

3、进入21世纪以后，GDP连续保持着超过13％的高增长率;固定资产投资近五年来以年均30%以上的速度高速增长。西安市经济环境西安城市居民人均可支配收入偏低，处于二线城市末流，远低于一线城市。但增长速度较快。人均可支配收入直接影响着城市房地产市场的需求，也是城市居民购买力的重要衡量指标。西安市人均可支配收入处于二线城市中较末位置，远低于一线城市。西安市近年来人均可支配收入增长速度较高，尽管收入水平绝对值偏低，但增速较快，反映出市场上升空间较大。资料来源：各地方统计局网站资料来源：西安市统计局网站图表我国重点城市人均可支配收入比较单位：万元城市北京上海广州深圳哈尔滨武汉青岛

4、西安人均可支配收入2472526675253172672914588167122046415213与其它大城市相比，西安的经济总量虽然不大，但是，西安市庞大的人口基数、快速上升的GDP和人均可支配收入以及固定资产投资为西安市写字楼的发展提供了最强劲的动力。二、西安写字楼市场分析西安写字楼销售状况分析区域分布及区域特点西安写字楼销售状况分析1、西安写字楼竣工量、销售量分析西安00-08年写字楼销售面积波动剧烈，05-08年销售面积围绕在23万平方米左右波动；从竣工面积和销售面积的关系来看，02-07年销售面积均小于竣工面积，显示出写字楼竞争激烈。销售面积平均低于竣工面积

5、，写字楼市场竞争激烈，有效需求相对不足。数据来源：西安市房管局西安写字楼销售状况分析2、西安写字楼价格走势西安市写字楼价格自00年以来，在波动中不断上涨，01-04年保持平稳，价格在4800元/平方米左右。06-08年至今，价格大幅上涨，08年上半年至今，价格较为稳定，保持在5000元/平方米左右。西安市近年来写字楼价格波动中上涨。数据来源：西安市房管局西安市写字楼销售状况分析3、09年3季度写字楼运行情况随着经济形势的好转，西安市写字楼市场迅猛发展。09年3季度西安写字楼施工面积150365平方米，同比增长2.4倍；竣工面积142691平方米，同比增长3.3倍；新开

6、工面积151183平方米，同比增长2.6倍；写字楼销售面积111630平方米，同比增长143.15%；销售额68552万元，同比增长137.19%。2009年3季度西安写字楼空置面积累计为23.27万平方米，比年初的50万平米急剧减少，昭示了西安写字楼市场的回暖。数据来源：西安房地产信息网西安市写字楼销售状况分析4、09年3季度西安写字楼销售价格城西区是西安市写字楼发展的“洼地”，具有较大投资潜力。城西区的写字楼价格处于西安市房地产六大版块的末端。数据来源：西安市房地产信息网09年3季度西安市写字楼价格比较单位：元/平米区域西高新城内城南城北城东城西价格5946584

7、45425509350464587西安市写字楼销售状况分析5、08城西写字楼成交比例08年城西写字楼成交以消化存量为主，成交比例仅占全市2%。城西写字楼市场容量和需求都不足西安市写字楼区域分布及区域特点城内：钟楼、和平路、西大街西高新：高新路、科技路、唐延路、南二环西段城北：未央大道城南、城东、城西：除南二环沿线外，其它分布较为零散西高新和南二环版块城北版块城内版块西安市写字楼区域分布及区域特点16城内：目前城区内已形成三个集中的写字楼街区：钟楼附近，由中大国际、中贸国际、时代广场、金钟大厦、中天国际大厦、新城国际、皇城国际大厦等构成；和平路，由金鑫