卓耕广场营销策划案补充(7.19)

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1、1营销策划补充方案2012年7月19日营销策划案补充说明7月15日所汇报营销策划案更注重于项目审视、营销节点铺排及阶段性活动策略，此次方案补充汇报更注重实际执行出发，将任务分解，目标明确，配合要求，阶段性主题阐述，媒体铺排，费用预算。23方案思路总导图公寓部分商业部分7月25日8月25日9月8日10月15日8月11日推广渠道、媒体、形象代言人确定营销中心开放活动此阶段为商业形象广告期（更换其中两块户外大牌）8月15日公寓开盘9月1日媒体推广全部更换为商业信息意向商家签约及会员活动商业开盘公寓推广交叉主要在此阶段：只更换线上两块户外大牌确保对公寓产品的轰炸8月20日意向商

2、家确定公寓部分：线上推广集中轰炸在8月份，主要配以线下活动（打街霸、下矿区活动），大型活动为营销中心开放活动及开盘活动，同时配合小型暖场活动（奥运及水果节）。商业部分：为了不引起市场的混淆，同时考虑到商业部分任务重，时间短，因此在8月中旬考虑在线上做部分形象广告，即在中旬将原有户外的其中2块更换为商业形象广告，线下在矿区活动中和公寓单页一起做部分派单。8月底公寓结束，商业集中推广从9月份开始，中间举行两次大型活动（意向商家签约仪式及开盘活动）。阶段性操作总思路公寓部分公寓部分赶在8月底前快速开盘，对前期客户进行消化，尽快将销售重点放在商业部分；开盘前需迅速积累认筹量，保

3、证良好的开盘效果。时间短，在活动营销上选择常规性大众化式客户最易接受的方式快速引爆市场；短时间内延续前期推广途径，以2300元/㎡起的低价策略，配合大规模的线上推广，积累认筹量；以回购销售政策加大诚意客户及潜在客户对本项目的吸引力；开盘前签订意向商家，更好的提升客户对购买本项目的信心；商业部分利用公寓提升的项目市场知名度与口碑的前提下顺势推出市场；利用意向商家签约及招商的正式启动提升项目价值；深入挖掘区域价值，为项目的价值体现添砖加瓦；以投资价值、销售政策的优势在市场上引起轰动，尽可能的增加诚意客户量。5商业总建筑面积：按每层4500㎡计算，一期商业总建筑面积为2250

4、0㎡。楼层面积（㎡）均价（元/㎡）总金额（元）一层4500140006300万二层4500120005400万三层4500100004500万四层450080003600万五层450060002700万合计225001000022500万春节前计划销售50%左右11250万公寓部分总建筑面积按50000㎡计算，单栋25000㎡，预计8月份开盘销售单栋楼栋面积（㎡）均价（元/㎡）总金额（元）A栋2500032007500万B栋2500032007500万合计50000320015000万8月开盘预计均价3000，以及实际可销售额3000万销售任务及推广费用总导图按照一般项

5、目操作，营销推广费用按住宅1.5%；商业2.5%计算，则按照上述总销售额，项目预算春节前营销推广总费用为：1.125亿元*2.5%+0.3亿元*1.5%=326.25万元截止一期商业开盘10月15日。整体费用预算：162.4万元+74.5万元=236.9万元分项费用预算备注宣传渠道推广175.4万元活动宣传51.5万元合计236.9万元占整体销售额比例项目春节前通过评估核算预计可完成销售额约1.4亿元，整体营销费用按总销售额2.5%计算，应投入为326.25万元，截止10月15日开盘仍有89.35万元营销费用的使用空间。公寓部分商铺部分时间节点铺排销售任务分解软硬件配合

6、阶段性执行媒体组合排期费用预算7时间节点铺排销售任务分解软硬件配合阶段性执行媒体组合排期费用预算总结公寓部分商铺部分时间节点铺排销售任务分解软硬件配合阶段性执行媒体组合排期费用预算8时间节点铺排销售任务分解软硬件配合阶段性执行媒体组合排期费用预算总结9明确项目的利润点在商业部分。公寓受目前周边市场项目价格、地理位置较偏、投资型客户目前考虑公寓产品作为投资相对较少，导致公寓在短时间内卖不起价格，而前期认筹已有200批客户，考虑项目市场口碑，建议公寓部分开盘放在8月下旬，利用前期推广低价策略，去化部分公寓产品，开盘后收回前期优惠，变相拉升项目实际成交价格，待市场价格上升后另

7、行考虑推售公寓其他部分产品。尽快做好公寓开盘筹备，短时间继续认筹推广价格策略树立市场知名度，尽快将推广重心移至商业部分10案名建议项目前期推广以总案名“卓耕广场”作为统一推广名，涵盖商业及公寓，容易让人混淆。现整体策略调整为公寓与商铺分别推广，可以考虑将公寓部分另行以分案名推广。案名命名原则：1、需考虑项目整体统一；2、结合项目特有属性，全部为中小户型，案名可考虑目标客群、项目定位、规模、产品属性等；3、朗朗上口，便于记忆。11案名建议主推卓耕·柠檬宿宿州南新青年生活特区释义：卓耕：统一项目整体形象，以开发公司冠名，可以给开发公司做形象宣