大型购物中心项目开发的技术经济分析

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1、维普资讯http://www.cqvip.com大型购物中心项目开发的技术经济分析一撰文／王笑河南科技大学经管学院；-．f南洛阳471003【摘要】购物中心是零售业发展到一定成熟阶段的产物。是作为零售管理与地产开发相结合，集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的商业复合业态。近年来，随着宏观经济的快速增长，许多大房地产商和零售商纷纷进入商业地产领域。如何对大型购物中心项目的开发进行技术经济分析，以及如何选择项目的经营发展模式是值得我们探讨和研究的。本文在分析国外成熟经验，同时结合国情的基础上，提出了对我国大型购物中心技术经济分析的思路和基本框架。【关键词】大型购物

2、中心；技术经济分析；商业地产；开发；经营模式O．引言通过研究和分析国内购物中心的发展情况，我国大型购物中心在发展中存在着很多问题。如何认识到并解决好这一系列问题，我们要在借鉴国外购物中心成功发展经验的基础上，结合本国国情，制定出一套具有中国特色的购物中心发展模式，通过前期的市场选址和定位研究，获取项目发展的具体思路，对项目进行经济分析。因此，笔者主要通过结合国外大型Mall成功发展模式，针对我国购物中心发展过程中出现的问题，构架了大型购物中心技术经济分析的基本框架。大规模的购物中心的建设不仅要充虽然其功能更多样化，业态形式更分考虑到整个城市的消费能力和业先

3、进，但在这些几乎饱和的市场中1对目标城市的技术经济分析态竞争状况，而且还要面对城市核大规模建设无疑风险很大。(1l城市的总体评价心商圈的消费总量，因为它不仅体对于城市的总体评价就是对大型购物中心的开发，首先现了核心商务圈的人口基数，也体不同城市的比较优势进行比较、评是对总体市场进行分析和评估。现了该城市核心商圈的消费能力，价。城市的比较优势(优越于其他ShoppingMall在中国市场如何发展也包括了GDp的水准。例如在百货城市的方面)是吸引企业和人们的和规划，首先要看每个城市的经济业发达的北京、上海，零售市场竞因素，是城市存在的基础及其未来实力和商业环境

4、，也就是说一个超争已经非常激烈，仅这两个城市建兴衰的原因。一个城市比较优势分筑面积超过1万平方米的大型百货商析的相关因素有：自然因素、社会◆作者简介：王笑，(1970．2一)，1992年7月场都超过了1O0家，政府已经明确不因素、政治因素、经济因素。获东南大学(土木系工业与民用建筑专业)工鼓励再建设大型的百货商场，而对学学士学位；2007年12月获清华大学(经管学※1一王学东《商业房地产投融资与运营于更大规模的ShoppingMall而言，管理》，2004．院)工商管理硕士学位。2008~月·33维普资讯http://www.cqvip.com术新知．Ac

5、odemicUpdate(2)城市经济环境和生活结构2．项目的定位与选址分析析商圈经济基础特点，主要考察区分析(1】项目的选址域内经济发展前景与产业多元化程开发任何一个项目都涉及经济在对目标城市进行宏观把握度。如果商圈内产业多元化，则零环境的分析和研究，尤其是大型商后，接下来便是微观区位选址分售市场一般不会因对某产品市场需业地产项目。在调查和研究时，应析。在中国，一个大型的ShoPPing求的波动而发生相应波动；如果商在城市总体评价的基础上重点对以Ma11能否经营好，选址非常重要。圈内居民多从事同一行业，则该行下指标进行调查和分析：总人口及只有位置选择适当

6、，才能广泛吸引业波动会对居民购买力产生相应影地区人口结构、职业构成、家庭户顾客有效聚集人气，扩大商品销响，商店营业额也会相应受影响。数构成、收入水平、消费水平等；售，提高经济效益。由于购物中心因此要选择行业多样化的商圈作为GDP发展状况及产业结构情况；属于大型商业地产项目，其建筑体项目选址的依据。分析商圈竞争状全社会消费品零售总额；全市商业量大、投资周期长，受经济发展和况，主要考察现有商店的数量、规增长值；城乡居民的人均可支配收政策的影响大，风险也很大。现代模、新开店的发展速度、各商店的入。大型购物中心项目的开发，必须把优势与劣势、近期与长远的发展趋(3)

7、商业发展规划和政策研究握好选址，地址选对了，就相当于势。要注意的是，应该将这些指标任何一个城市都有一个城市项目开发成功了一半。与地区的人口数量和增长速度联系的发展规划，商业布局和规划也是①商圈的分析起来进行综合分析，不能只看绝对城市机能完善的标志。多年以来，商圈分析是购物中心项目选址数值。我国零售服务业的发展是有目共睹的重要前提。购物中心的商圈，是第三，零售饱和度分析。当商的，尤其是加入wTo，在零售业全指以项目所在地为中心，吸引顾客家决定进入某市场前，首先要测算面对外开放、外国零售企业纷纷进的辐射范围，或者说是顾客分布的该市场是否已经饱和，也就是市场驻的

8、背景下，我国零售业呈现出竞地理区域。通过收集大量的数据资是否还有进