大连楼市发展分析及购房建议

《大连楼市发展分析及购房建议》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、2005，观望还是入市——大连楼市发展分析及购房建议1.大连房价的变动走势今年的春季房展会吸引了20余万人次参观，商品房成交金额达57142万元，成交商品房1357套，成交面积130665平方米，商品房意向金额为8亿元，平均单价4373元；二手房成交额12109万元，成交587套，成交面积43246.78平方米，平均单价2800元。2003年与2004年市内四区价格比较图单位：元/㎡8000699366887000600055545234475050004467425440003565301026603000200010

2、000中山区西岗区沙河口区甘井子区市内均价2003年2004年根据中原市场研究部的调研，2003年底市区在售住宅均价为3565元/平方米，而截至2004年底市区在售住宅均价为4254元/平方米，上涨幅度为19.33%。在本次春季房展会上，平均成交单价为4373元/平方米，很多大连人惊恐的发现，自己买不起房子了。房价的增长也应该符合市场购买承受能力。大连市作为一个二线城市，相应的工资收入水平并不是很高，大连市2004年居民家庭人均可支配收入不过10378元，对比全国各城市，排名第17位，而房价水平排名13位，高于收入水平的

3、排名。而如果按照目前的大连房价增长速度，相信会加速拉大贫富差距，更多的市民将无法承担房价的压力，小户型产品和边缘区产品将会加大市场的占有比例。上海、深圳等一线城市的房地产市场发展较快，市场化程度较高，其房地产投资相对较为成熟。但从上海、北京、深圳、广州四大城市的发展来看，都经过了房地产投资逐渐理性回归的阶段，四个城市的房地产投资有所下降。根据中原中国集团的统计，作为房地产发展最为前沿的上海市，目前投资房地产的年投资回报已经降低到5%左右，并趋于稳定，上海的投资客近期已经开始转向二三线城市，武汉、郑州、南京及珠海、大理等地

4、都出现了上海投资的增加。深圳、广州也已经降低到6—8%。投资回报的降低主要是房价的增长速度大于租金的增长水平，从经济学上讲，当投资利润率水平趋于社会平均投资利润水平的时候，该产品的投资人群将趋于问题，而稳定的投资人群必然将有效抑制房地产过热现象，最终实现房价增长幅度区域稳定。借鉴这些一线城市的发展历程，大连的房价增长，必将最终回归到一个理性的增长水平。2.2004年大连的商品房供应情况市场供应量将在2005加大，宏观调控应因地而异12003年与2004年大连四区新增供应量比较图单位：万㎡200167.47180.6150

5、109.2115.5410064.440.51502427.170中山区西岗区沙河口区甘井子区2003年2004年从供应量上看，2004年总供应量350.69万平方米，较03年少了27.51万平方米。在2004年的宏观调控中，国家采取了限制土地开发量来抑制房地产开发过热的情况。大连市政府也相应的减少了土地控制量，全市土地出让面积减少到230.66公顷，同比2003年减少了63.62%。但大连市与上海等房地产开发过热的城市不同，楼市仍然处于健康发展的阶段内，政府在2004年大幅度减少土地供给量的直接后果就是影响到楼市的供给

6、，尤其是工薪价位房的供给量，这种影响一方面表现在供给量的减少，另一方面实际上是一种对购房者和开发商心理的影响，而房地产项目的价格正如同股票一样，受到购买者预期的影响非常大，这也就客观上加速了大连楼市房价的上涨。而在2005年政府计划土地出让面积为447.5公顷，大幅度土地，尤其是城市边缘区域（北部、西北部和西部）的土地供给，必然能够解决工薪价位房供给不足的市场弊端，但相应的城市化也会加速城市成熟区域和边缘区域的物业增值潜力。相对地段良好，交通便利，配套设施发展齐全的区域（如沙河口区南部和西南部）将相对弥加珍贵，房价增长将

7、会加快。可见，宏观调控应该因地制宜，不应该以调节房地产过热城市的措施来要求大连这样的二线城市，大连的房地产投资处于发展初期，市场发展基本健康，未来几年内的发展前景看好。同时根据统计数字，大连2004年当年竣工的商品房空置率比上一年度同期下降了50%，2004年底市场空置面积为295万平米，已经大大降低。3.宏观调控对大连楼市的影响近年来国家的宏观调控应该说取得了不错的成绩，而且，“平抑房价”也是第二次宏观调控以来的一个口号。但这里要指出的是，“平抑房价”的目的是抑制过快的房价增长速度和部分城市房地产过热的情况，将房价控制

8、在一个合理的增长幅度内，而绝对不是要使房价降低。从第二次宏观调控的两条主线——“看紧信贷、管好土地”上看，也是如此：针对开发商的金融政策相应会促进市场的优胜劣汰和健康发展，但相应的也会加大开发成本，针对房地产投资客户的打压政策和近期采取的加息政策某种程度上能够对地产投资客户造成一定影响，但也相应会加大购房者和租赁者的