第二部分：房地产基础知识培训教材

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1、房地产基础知识培训教材分为三个大部分：l房地产基本制度与政策l房地产相关知识l房地产常用概念解释第一部分：房地产基本制度与政策房地产业一、房地产业1、房地产业的基本概念：房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业。2、房地产业与建筑业既有区别又有联系。区别：建筑业的产品是建筑物，具有物质属性；而房地产的产品既体现物质属性，又体现法律属性。建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。联系：它们的业务对象都是房地产。3、房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服

2、务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管理等。其中，房地产咨询、房地产估价、房地产经纪归为房地产中介服务业。1)房地产投资开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。2)房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。目前主要业务是接受房地产开发商的委托，销售其开发的新商品房。3)42第42页共42页房地产基础知识培训教材物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养

3、护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。随着房地产市场体系的不断完善，人们在关心房价和质量之后，第三大关心的问题就是物业管理。如果物业管理搞好了，必然会解除消费者的后顾之忧，精明的房地产开发商在推销房屋时，都开始注重介绍物业管理，树立良好的形象和信誉。建设用地制度一、中国现行土地制度中国现行土地所有制包括十项内容：1、全部土地都为社会主义公有制。2、土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种。3、全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，由国务院代表国家行使。4、城市市区的土地属于国家所有。5、土地的劳动群众集

4、体所有制具体采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地称为农民集体所有土地，简称集体土地。宅基地、自留地和自留山也属于集体所有。农民集体的范围有3种：（1）、村农民集体；（2）、村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；（3）、乡（镇）农民集体。6、国家实行土地登记制度。7、国家实行土地有偿有限期使用制度。8、国家实行土地用途管制制度。将土地用途分为农用地、建设用地、未利用土地。9、国家实行保护耕地的制度。10、取得国有土地使用权的途径主要有4种：（1）、划拨：通过行政划拨方式（含征收集体土地）取得；（2）、出让：通过国家出让方式取得；（

5、3）、转让：通过房地产转让方式取得（例如买卖、赠与或者其他合法方式）；（4）、租赁：通过土地或房地产租赁方式取得。二、集体土地征收1、征收和征用的相同和不同之处。Ø两者共同之处在于：（1）都是为了公共利益需要，42第42页共42页房地产基础知识培训教材（2）都要经过法定程序，（3）都要依法给予补偿。Ø两者不同之处在于：征收主要是所有权的改变，征用只是使用权的改变。2、征收土地的三个明显特点：（1）、具有一定的强制性，征地是国家的特有行为，被征地单位必须服从国家的需要；（2）、要妥善安置被征地单位人员的生产和生活，用地单位向被征地单位给予经济

6、补偿；（3）、被征收后的土地所有权发生转移，即集体所有的土地变为国家所有的土地。3、征收土地的五个原则：（1）、珍惜耕地，合理利用土地的原则。（2）、保证国家建设用地的原则。在征收土地的同时，应反对两种做法，一是以节约土地为理由，拒绝国家征收；二是大幅度提高征地费用，以限制非农业部门占用土地。（3）、妥善安置被征地单位和农民的原则。妥善安置包括五个方面：Ø要给被征地单位妥善安排生产用地；Ø要妥善安置征地范围内的拆迁户；Ø对征收的土地要适当补偿；Ø对因征地给农民造成的损失要适当补助；Ø对征地造成的剩余农民劳动力要适当安排。（4）、有偿使用土地

7、的原则。（5）、依法征地的原则。三、国有土地使用权出让1、国有土地使用权出让的概念：国有土地使用权出让:是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让的含义包括五项内容：（1）、土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不42第42页共42页房地产基础知识培训教材得出让土地使用权。（2）、经出让取得土地使用权的单位和个人，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权。（3）、土地使用者只有向国家支付全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书

8、。（4）、集体土地不经征收（成为国有土地）不得转让。（5）、土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系。2、土地使用权出让的方式和年限：1)依据