万科集团可行性论证经济测算指标体系

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1、房地产智库.comwww.home8848.com项目可行性论证--经济测算指标体系（试行）珠峰高度8848第1页@九舍会+QQ4008408848下载›房地产智库.comwww.home8848.com问题：1、项目利润是怎样计算出来的？2、房地产经营需要哪些要素投入？3、什么样的房地产项目才是好项目？珠峰高度8848第2页@九舍会+QQ4008408848下载›房地产智库.comwww.home8848.com项目净利润=销售收入-开发成本-营业税及附加-期间费用-所得税（期间费用包括：营业费用、销售费用、管理费用）土地、资金、人力资源、技术、

2、品牌投入少、回报高、见效快珠峰高度8848第3页@九舍会+QQ4008408848下载›房地产智库.comwww.home8848.com一、应用标准测算报表体系的必要性主要基于以下需要：项目决策科学化定量分析；全面、多角度分析；动态分析；程序规范。项目决策效率便于计算、便于理解、便于检查。珠峰高度8848第4页@九舍会+QQ4008408848下载›房地产智库.comwww.home8848.com原项目测算的弊处•报表格式、指标计算不统一报表格式多样、指标不完整、信息不完全。•评价指标不能完整反映项目经营情况过去主要计算投资回报率、销售利润率指

3、标。珠峰高度8848第5页@九舍会+QQ4008408848下载›房地产智库.comwww.home8848.com二、新的可行性论证经济指标体系的特点包括以下四项：•将动态指标与静态指标相结合动态指标--考虑资金时间价值静态指标--不考虑资金时间价值•将指标分为核心指标和参考指标核心指标：主要指标，反映核心收益能力参考指标：反映某一个方面或作补充说明珠峰高度8848第6页@九舍会+QQ4008408848下载›房地产智库.comwww.home8848.com•除整体指标外增加了单项指标如：资金峰值比例；地价支付贴现比；启动资金获利倍数。•运用函

4、数工具和公式链接简化计算如：净现值（NPV）函数；内部收益率（IRR）函数；测算要素的弹性调整。珠峰高度8848第7页@九舍会+QQ4008408848下载›房地产智库.comwww.home8848.com三、资金的时间价值资金的时间价值：资金用之于投资，随着时间的推移，其价值会增长。今天的1元钱不等于明天的1元利息；单利；复利；贴现；现值；终值资金成本：使用资金要支付代价银行借款：按利率计付利息股东投入：交付利润珠峰高度8848第8页@九舍会+QQ4008408848下载›房地产智库.comwww.home8848.com单利终值计算:S=P（

5、1+i*t)单利现值计算:p=s*(1-i*t)n复利终值计算:S=P（1+i)-n复利终值计算:p=s（1+i)问：第1年年初存入100元，利率10%，分别按单利和复利计算，两年后其终值多少？珠峰高度8848第9页@九舍会+QQ4008408848下载›房地产智库.comwww.home8848.com四、现金流量与净流量、净现值现金流量：指项目投资、出售引起的现金流入、现金流出的数量。现金净流量：指一定时期现金流入量与现金流出量的差额。流入量大于流出量时净流量为正值，反之为负值。净现值：指未来资金流入的现值与资金流出的现值的差额。珠峰高度884

6、8第10页@九舍会+QQ4008408848下载›房地产智库.comwww.home8848.com万科城市花园项目概况：总建35万平米，单位地价800元/平米，建造成本等1700元；4年开发销售完毕，平均价格3214元/平米。年度第1年第2年第3年第4年合计投资计划：地价支出10,0005,0005,0008,00028,000其他支出4,00017,00025,00013,50059,500销售面积10151035销售回款21,00043,65047,850112,500现金净流量-14,000-1,00013,65026,35025,000现

7、金流出现值14,00020,00024,79216,15374,945现金流入现值-19,09136,07235,95091,113净现值-14,000-90911,28019,79716,168净现值NPV16,169珠峰高度8848第11页@九舍会+QQ4008408848下载›房地产智库.comwww.home8848.com五、现金净流量与利润的关系利润是按照权责发生制确定的分期损益现金净流量是根据收付实现制确定的分期损益。可行性研究中，现金净流量可以代替利润作为评价投资净收益的指标。在整个投资有效年限内，项目利润总计与现金净流量是相

8、等的。应用现金净流量，并可方便地引入资金时间价值来考察投资方案。珠峰高度8848第12页@九舍会+QQ4008408848