我国房地产业上市公司经营效率评价研究

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1、分类号学号M201073676学校代码10487密级硕士学位论文我国房地产业上市公司经营效率评价研究学位申请人：李忠学科专业：工商管理指导教师：岳爱真答辩日期：2014-10-30AThesisSubmittedinPartialFulfillmentoftheRequirementsfortheDegreeofMasterofBusinessandAdministrationResearchonEfficiencyEvaluationofListedRealEstateCompaniesinChinaCandidate:LiZhongMajor:BusinessAdm

2、inistrationSupervisor:YueAizhenHuazhongUniversityofScience&TechnologyWuhan430074,P.R.ChinaOctober,2014独创性声明本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。学位论文作者签名：日期：年月日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、

3、使用学位论文的规定，即：学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权华中科技大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。保密□，在年解密后适用本授权书。本论文属于不保密□。（请在以上方框内打“√”）学位论文作者签名：指导教师签名：日期：2014年10月30日日期：2014年10月30日华中科技大学硕士学位论文摘要当今房地产市场领域的竞争越来越激烈，房地产企业要真正适应日新月异的市场环境的发展，其核心就是要提升企业的市场竞争能力。而房地产企业的核心竞争力主

4、要表现在企业的经营效率方面。有鉴于此，对房地产企业的经营效率进行分析和度量势在必行，这对于促进房地产企业的良好发展具有重要的意义。本文运用两阶段关联DEA模型和改进的Malmquist指数模型，对我国74家房地产上市企业的经营效率进行了实证分析。首先，根据房地产上市企业的经营管理特点，将其划分为盈利化阶段和市场化阶段，并确定了每个阶段的投入产出指标。接着，以我国房地产上市企业2009-2013年的经营数据为基础，运用面向投入的两阶段关联DEA模型对其技术效率（TE）、纯技术效率（PTE）和规模效率（SE）进行了测算和横纵向比较分析，结果表明我国房地产上市企业普遍处于无效

5、或低效状态，而纯技术无效和规模无效都是引起我国房地产上市企业技术无效性的因素。接着，运用Malmquist指数模型对我国房地产上市企业2008-2013年的Malmquist指数、技术变动指数（TC）、技术效率变动指数（EC）、纯技术效率变动指数（PEC）、规模效率变动指数（SE）进行了测算和比较，实证检验表明：在我国房地产上市企业中，规模因素对其生产率变动的影响更为显著。最后，从宏观和微观两个方面对影响我国房地产上市企业经营效率的因素进行了分析，从企业管理和政府监管两个方面提出了优化我国房地产上市企业经营效率的政策建议。关键词：两阶段关联DEA模型技术效率纯技术效率规

6、模效率Malmquist指数房地产业I华中科技大学硕士学位论文AbstractIntheincreasinglyfiercemarketcompetition,itiscriticalwhichtherealestateenterprisesenhancetheircompetitivenesstoadapttothechangingmarketenvironment.Theoperationalefficiencyofrealestateenterprisesisanimportantmanifestationoftheircorecompetitiveness.Th

7、erefore,thereisimportantapplicationvalueandsignificancetodynamicallymeasureoperationalefficiencyofrealestatecompanies.Thispaperempiricallyanalyzesoperationalefficiencyofour74listedrealestatecompanies,usingtwo-stagecorrelationDEAmodelsandimprovedMalmquistindexmodel.First,t