浅谈房地产营销策略对消费者的影响

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1、浅谈房地产与全民居住摘要：本文主要谈到了房地产与居民居住的关系，首先阐述了房地产公司的行业特性，正是他的行业特性决定了他与改善居民居住环境的关系，同时居民居住需求也反作用于房地产公司的定位。关键字：房地产居住改善市场定位1.房地产行业特性概述1.1公司的一般特性商品住宅具有普通商品的一般特性，这就决定了作为商品住宅生产者的XX房地产公司具有一般商品生产企业的特点及功能，同样也应当具备生产、销售、财务等系统及合理的管理体系、严谨的控制体系，来支撑起公司的主体框架，完成企业的基本职能。但是房地产业的要

2、素是起更大作用的是土地、资金和市场需求;当然市场需求是所有商品是否有生命力的最根本依据，如果没有市场需求，那无论什么产品其作为商品的属性都不完整，以下分析是以有市场需求为前提进行的。1.2公司对土地的依赖性因公司产品固有的固定性、单件性、地域性及消费的一次性等特点，使得XX房地产公司具有对土地资源及储备量多少的依赖性。土地资源的不可再生性、稀缺性、不可替代性，决定了公司只有占有一定数量的土地资源，拥有一定的土地储备量，才可能拥有持续发展的必要条件。现在国家调整土地政策，天津市政府加大对土地的控制权

3、，所有土地的出让必须经过规定的程序，按挂牌、招标或拍卖的方式进行。土地市场的压缩性规范化，使得地产开发商对好地块追逐的激烈程度增加，土地的交易成本也加大。这对大型的、有实力的开发商将更加有利，而小开发商的生存空间会缩小，土地市场的规范化也将使房地产业产生马太效应，大房地产开发企业越做越大，小开发商则举步维艰。1.3房地产具有保值和增值性房地产是相对稀缺的，而随着社会的发展、人口的增加和经济的繁荣，对房地产的需求日益增长。房地产的长期供不应求导致房地产价格总的趋势是不断上涨的，而且其上涨幅度通常大于

4、或等于一般物价上涨幅度。因而，在一般情况下，拥有房地产不仅能够有效地保值，而且能够获得增值。从这一角度来说，房地产具有资本品和消费品的双重属性，在其使用过程中能有效避免通货膨胀的影响，甚至使所有者获得增值收益。2.房地产发展与改善居民环境2.1趋向:突破——调控——健康持续发房地产业是经久未衰的传统产业，在市场经济中占有重要地位。发达国家约占总产值20%以上。由于它在国民经济中具有先导性和基拙性，有时会随经济起落有所波动，但大趋势总是跟经济的发展和国土的开发、社会的进步一致的，是朝前发展的。我国房

5、地产业正在向市场经济转轨，在出让土地和商品房市场上有所突破;1992年随经济高速度发展，出现了突飞猛进的局面.全年完成732亿投资，全国城镇新建住房1.6亿平方米，这是加快改革开放的必然结果。但这仅仅是开了一个头，当前我国城市人均住房不过6.7平方米，全国房地产值还只占生产总值的2.3%只有发达国家的1/10，发展的前景是十分广阔的。最近香港《南华早报》预测:“尽管大陆经济降温，但房地产业前景令人乐观”，这不是没有道理的。在社会主义市场经济的条件下，政府能够有效调控房地产业，通过加强管理兴利除异，

6、充分发挥房地产业繁荣经济、改善环境、造播人民的功能;走上能与社会经济和建设环境协调、稳定、持续发展的道路。当前政府宏观调控取得的初步成功，可以说明这一点。2.2问题:冲击经济秩序、破坏生态环境在对房地产业放开、搞活中，发生“失拉”，出现诸多问题和弊病，引起社会关注。讨论较多的有“六多”、“六少”:①开发企业多，开发量少;②旧城改造拆迁多，居民安置一步到位少;③国有土地使用权协议出让多，公开拍卖少;④外资、合资企业增加多，但资金到位落实少;⑤利用外资建高档商品房多，建工业厂房、民宅少;⑥开发区开办多

7、，占耕地、绿地多，妙地皮多;按规划、项目批地少，开工少，政府收益少。归纳起来有三个弊端:①姑碍经济正常运转，投机倒把，扰乱金融，危害经济;②加剧社会分配不公，扩大人民居住条件的反差，引起中下收入居民的不满;③破坏生态环境和国土资源，居住环境进一步恶化，难以恢复;这一点最值得忧虑.破坏性的“建设”危害极大。我国环境污染、生态破坏本来就严重，国家十分重视，把“环境保护”定为国策。经二十年防治，局部有改善，总体仍呈恶化趋势,1992年有较明显的反映。据环境公报统计:全国尘排量增7.6%，SO增3.9%，

8、工业废水增9%,工业固体废弃物增5.1%。开发区从117个增到2700个，占地1.5万平方公里，80写是耕地;城市绿地人均由4.1平方米，下降到3.9平方米;滥砍乱杀之风盛行。盲目开发，搞乱规划局面，破坏自然生态和人文景观，造成视觉污染，居住环境质量下降，居民健康受到影响。据青年报问卷调查:上海、北京、广东、陕西、安徽、甘肃6省市，约81.1%的人对目前环境状况“不大满意”或“很不满意”。城市环境则更突出，由于城镇化速度加快，城市规划、住房建设与基础设施等滞后，城市还是脏、乱、差、